Предпринимательство - Муравьев А.И.
ISBN 5-8114-0344-5
Скачать (прямая ссылка):
Механизм кредитования строительства и возврата предоставленного кредита и процентов по нему существенно отличается от механизмов долгосрочного (ипотечного) кредитования.
1. При долгосрочном кредитовании все средства предоставляют единовременно, в момент выдачи кредита, а погашение происходит обычно по частям в течение всего срока кредитования. В случае кредитования под строительство, как правило, происходит обратное: средства предоставляют по частям, по мере завершения отдельных этапов работ, а погашают всю сумму единовременно по завершении срока кредита.
2. При кредитовании строительства в странах с развитой рыночной экономикой обычно меньше, чем при долгосрочном кредитовании, уделяют внимания рискам, связанным с инфляцией. Это объясняется короткими сроками строительства и низким уровнем инфляции. В то же время практически всегда особое внимание сосредоточивают на таких факторах риска, как:
— превышение себестоимости строительства над рыночной стоимостью созданного объекта;
— задержка с вводом в строй создаваемого объекта:
— несоответствие созданного объекта требованиям качества, экологическим нормативам и пр.
В связи с повышенным риском кредитования строительства процентные ставки по кредитам под строительство обычно превышают ставки по долгосрочным кредитам. При этом вся плата за кредит состоит из платы за предоставление кредита и из плавающей ставки, которая изменяется вместе с базовой процентной ставкой данного кредитора и чаще всего превышает последнюю на оговоренное заранее число пунктов.
Наиболее распространенными методами предоставления средств под строительство являются:
— поэтапный метод, в соответствии с которым по мере создания объекта кредитор предоставляет средства, приобретая право удержания на завершенную часть объекта;
— метод драфта, по которому кредитор предоставляет средства по мере того, как архитектор или другое лицо, контролирующее ход строительства, подтверждает факт выполнения работ;
— метод ваучеров, который предполагает выделение кредитором необходимых средств под счета от субподрядчиков за фактически выполненные работы.
Относительно недавно появился такой весьма привлекательный для деве-лопера способ финансирования, как безрегрессионное кредитование. Он позволяет компаниям-девелоперам значительно снизить финансовый риск, ибо в данном случае единственным обеспечением кредита является сам строящийся объект недвижимости и взыскание не может быть обращено на имущество компании.
Более актуально ограниченно-регрессионное кредитование, при котором банки требуют дополнительного обеспечения помимо объекта и части собственного капитала компании-девелопера. В качестве такого дополнительного обеспечения могут выступать гарантии завершения проекта, предоставляемые материнской компанией, либо ограниченные гарантии непревышения затрат. Ограниченно-регрессионные кредиты выдают, как правило, на период строительства или на период до первого пересмотра арендных платежей.
Необходимые средства не всегда удается получить в одном банке. Особо крупные займы предоставляют банковские синдикаты, возглавляемым головным банком-агентом. Кредит может подразделяться на первоочередной долг, который покрывает львиную долю (70% и более) себестоимости проекта и ссужается крупным национальным или иностранным банком, и мезонинную часть, предоставляемую, как правило, торговыми банками или специализированными кредиторами недвижимости. Мезонинное кредитование зачастую предполагает передачу части собственного капитала или покупку страхового полиса.
42.3. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ
Кредитования под залог недвижимости в широком смысле этого слова называют ипотекой. Ипотечное кредитование необычайно популярно в про-мышленно развитых странах, поскольку обеспечивает сохранность заложенного имущества наряду со стабильностью его цены, создает прочную экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов банка-кредитора, который может не испытывать особых опасений за возврат ссуд заемщиком.
Ссуды на покупку и строительство жилья, освоение земельных участков под нежилые строения коммерческого и промышленного назначения получили широкое распространение во всех западных странах. Только в США за год населению выдают кредитов на приобретение недвижимости на сумму, превышающую 800 млрд дод. Свыше 80% новых домов в стране покупают в кредит.
Ипотечный кредит возник еще в рабовладельческом обществе, развивался при феодализме и расцвел, как и кредитное дело в целом, при капитализме.
Само понятие «ипотека» (гр. пуройпеке — залог, заклад) появилось в Древней Греции в начале VI в. до н. э. и уже тогда было связано с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Для этого оформляли обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставили столб с надписью
о том, что данная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе,
отмечали все поступающие долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Ул<е в Древней Греции каждое заинтересованное лицо вольно было беспрепятственно озна-комиться с состоянием земельной собственности.
