Предпринимательство - Муравьев А.И.
ISBN 5-8114-0344-5
Скачать (прямая ссылка):
42.2. ФИНАНСИРОВАНИЕ ЗА СЧЕТ БАНКОВСКИХ ЗАЙМОВ ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО
Принято различать краткосрочное (в период строительства объекта) и долгосрочное финансирование девелопмента, которое, как правило, поступает из разных источников, хотя иногда источник может быть и один, например пенсионный фонд или страховая компания.
При реализации проекта девелопмента наиболее распространенным является сочетание краткосрочного кредитования строительства объекта за счет банковского займа и долгосрочного кредитования созданного объекта специализированным ипотечным институтом (банком, страховой компанией, пенсионным фондом).
Для девелоперов привлечение банков к краткосрочному кредитованию более выгодно и приемлемо, чем использование ресурсов институциональных инвесторов, по ряду причин:
— большинство девелоперов не являются достаточно крупными компаниями, способными предоставить необходимые гарантии институциональным инвесторам;
— «первоклассные» проекты, в которые готовы вкладывать средства институциональные инвесторы, составляют лишь небольшую часть рынка недвижимости;
— по мере укрупнения проектов появляется необходимость в привлечении не одного, а нескольких институциональных инвесторов, что значительно сужает выбор;
— девелопер не подвергается столь тщательному и всеобъемлющему контролю со стороны банков, как со стороны институциональных инвесторов.
В то же время для банков кредитование девелопмента является достаточно рискованной операцией, поскольку, во-первых, девелопмент — процесс создания ценности, которая еще не существует при предоставлении займа, а во-вторых, большинство коммерческих банков, кредитующих развитие недвижимости, не имеет достаточно квалифицированных специалистов для определения эффективности проекта.
Ввиду сказанного процентная ставка, по которой банки предоставляют кредит под строительство, как правило, существенно выше, чем при долгосрочном финансировании. Кроме того, предоставляя кредит под развитие недвижимости (как правило, в размере 70-80% от себестоимости проекта), банки требуют дополнительных гарантий возврата предоставленного займа.
Можно выделить три варианта решения задачи кредитования нового строительства и возврата выданного кредита.
1. Коммерческий банк и девелопер принимают на себя весь риск строительства, рассчитывая на то, что объект будет продан (под него будет получен долгосрочный ипотечный кредит) по ходу реализации проекта или, по крайней мере, по завершении строительства, что позволит вернуть выданный кредит. Этот вариант следует признать наиболее рискованным как для банка, так и для девелопера, поскольку при отсутствии постоянного кредитора банк будет вынужден либо отказать заемщику в кредите, либо принять на себя несвойственную ему функцию ипотечного кредитования.
2. Кредитор сознательно идет как на выдачу кредита под строительство, так и на долгосрочное кредитование. Различие между этим и предыдущим вариантом, по существу, лишь в том, что в данном случае кредитор может заранее тщательно изучить проект, предусмотрев необходимость финансирования создаваемого объекта в своих перспективных финансовых планах.
3. Наиболее распространенным и наименее рискованным вариантом является сочетание краткосрочного кредитования строительства коммерческим
банком с подключением к выдаче кредита ипотечного банка или другого института, специализирующегося на долгосрочном (ипотечном) кредитовании.
Механизм получения гарантий состоит в следующем. Специализированный банк (как правило, ипотечный) или иной долгосрочный кредитор берет на себя обязательство предоставить долгосрочный кредит под залог созданного объекта недвижимости после завершения его создания либо обязуется выкупить созданный объект. Такого рода соглашение носит название выводящего обязательства, поскольку оно выводит банк, предоставляющий кредит под строительство, из зоны риска, гарантируя ему возврат выданного кредита. Кредитор строительства, постоянный кредитор и заемщик заключают в данном случае трехстороннее соглашение, которое позволяет всем его участникам минимизировать риски, связанные с реализацией проекта. С одной стороны, заемщик и кредитор строительства получают гарантии, что при выполнении всех условий выводящего соглашения постоянный кредитор (покупатель) предоставит постоянное финансирование, «выкупит» кредит под строительство. С другой стороны, постоянный кредитор заручается гарантиями от заемщика и кредитора в том, что выводящий платеж будет принят только от него, что позволяет ему спланировать свою деятельность, избежать риска, обусловленного необходимостью поиска объектов кредитования.
Итак, все названные варианты строятся на основе долгосрочного ипотечного кредитования или, по крайней мере, предполагают его в качестве необходимого условия.
Краткосрочные кредиты банка под строительство принимают форму либо корпоративного кредитования, либо кредитования под проект. В первом случае банк интересует устойчивость компании, ее активы, прибыль и потоки денежных средств. Во втором случае сам проект выступает в качестве обеспечения кредита.
