Предпринимательство - Муравьев А.И.
ISBN 5-8114-0344-5
Скачать (прямая ссылка):
Наконец, затраты на управление недвижимостью больше, чем на управление портфелем акций или государственных ценных бумаг.
Следствием реализации идей юнитизации и секъюритизации рынка недвижимости стало использование ценных бумаг для финансирования недвижимости. В Великобритании такими ценными бумагами являются, в частности, сертификаты дохода на недвижимость (англ. property income certificates, сокращенно — PINC). Они состоят из двух элементов:
1) сертификата на получение части дохода от объекта недвижимости после вычета управленческих расходов и налогов;
2) обыкновенной акции компании, которая управляет данным объектом. Как ценная бумага, PINC может обращаться на фондовой бирже. Инвестор извлекает выгоду из владения в форме части от дохода и прироста
капитальной стоимости, но не приобретает прав собственности на сам объект недвижимости, а потому PINC не облагают подоходным налогом и налогом на прирост капитальной стоимости. Освобождение от налога на прирост капитала, довольно высокого в Великобритании, немаловажное преимущество.
Таким образом, выбор вариантов финансирования во многом определяется действующим в той или иной стране налоговым законодательством. Одним из таких вариантов выступав продажа в рассрочку, при которой продавец выступает одновременно в качестве кредитора. Как правило, при этом он сохраняет право собственности на продаваемое имущество до того момента, пока не произойдет окончательный расчет.
Для покупателя-заемщика продажа в рассрочку привлекательна тем, что в сделке не участвуют никакие третьи лица, а это сокращает издержки на приобретение объекта недвижимости. Привлекательность сделки для продавца состоит в том, что она позволяет отсрочить уплату налога на увеличение капитальной стоимости.
КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ
1. Что такое девелопмент?
2. Перечислите основные функции девелопера.
3. Раскройте содержание главных стадий девелопмента.
4. Какие категории лиц инвестируют капитал в недвижимость?
5. В чем состоят риски девелопмента?
6. Назовите основные схемы финансирования проектов развития недвижимости.
7. Для чего используют выводящее обязательство?
8. Охарактеризуйте основные схемы краткосрочного кредитования девелопмента.
9. Каким образом возникает вторичный рынок закладных?
10. Опишите механизм участвующей ипотеки.
11. Каковы преимущества секьюритизации и юнитизации?
Девелопмент
Корпоративное кредитование Поэтапное кредитование Кредитование методом ваучеров Ограниченно-регрессивное
кредитование Мезонинное кредитование Первичный и вторичный 1
рынки закладных Участвующая ипотека Метод базовой ренты
Продажа с обратной арендой Секьюритизация
Продажа в рассрочку
СЛОВА
Выводящее обязательство Кредитование под проект Кредитование методом драфта Безрегрессионное кредитование Кредитование синдикатом
Ипотека
Ценные бумаги, обеспеченные закладными (MBS)
Форвардное финансирование
Метод приоритетной (базовой) доходности
Юнитизация
Сертификаты дохода на недвижимость (PINC)
РОССИЙСКИЙ опыт И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
Особенности девелопмента в России. Долевое участие в строительстве. Выпуск ценных бумаг (облигаций). Жилищные займы. Краткосрочное и ипотечное кредитование недвижимости.
43.1. ОСОБЕННОСТИ ДЕВЕЛОПМЕНТА В РОССИИ
Приватизация жилья, предприятий и земли создает прежде всего возможности для рыночного оборота объектов недвижимости, но функционирование рынка недвижимости не ограничивается куплей-продажей или арендой объектов недвижимости — оно предполагает также реализацию инвестиционных проектов и управление эксплуатацией недвижимости.
Зарождение девелопмента в России (главным образом в Москве и Санкт-Петербурге) относится к началу 1990-х гг. Уже в 1991-1992 гг. появляются первые фирмы, пытающиеся специализироваться на этом виде бизнеса. Однако до 1994-1995 гг. подобные компании оставались редким явлением на отечественном рынке, хотя и не были исключительно девелоперскими. Все они сочетали девелопмент с брокерской деятельности, и именно эта комбинация позволила им развиваться в тех условиях взаимодействия первичного и вторичного рынков недвижимости, которые складывались в 1991-1993 гг. Участвуя в строительстве нового жилья, эти фирмы имели возможность приобретать дешевое жилье на первичном рынке и использовать его для расселения коммунальных квартир или приобретения квартир на вторичном рынке. Квартиры шли на продажу (иногда ей предшествовала модернизация, ремонт), что обеспечивало поступление финансовых ресурсов для новых операций на первичном рынке. Опыт подобных операций не остался без внимания, и начиная с 1993 г. ряды отечественных девелоперов стали пополняться [26].
Практически одновременно многие строительные фирмы, обеспокоенные снижением рентабельности подрядных работ, принялись искать прямой выход на конечного клиента и активно аккумулировать привлеченные средства, т. е. приняли на себя функции девелопера.
При этом произошло весьма интересное разделение сфер деятельности между российскими и иностранными фирмами: отечественные компании, как правило, подвизаются в сфере реализации жилищных проектов, иностранные — проектов развития коммерческой недвижимости (в основном офисных).
