Предпринимательство - Муравьев А.И.
ISBN 5-8114-0344-5
Скачать (прямая ссылка):
субинвестором) и потенциальным покупателем. При этом гарантией того, что клиент получит квартиру, является лишь деловая репутация фирмы и грамотность в оформлении договорных отношений.
Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Взаимоотношения сторон при долевом участии в строительстве в основном регулируются условиями заключенного договора, и порядок обеспечения обязательств контрагентами должен быть оговорен именно там.
Целесообразно предусмотреть ответственность за просрочку внесения платежей долевыми участниками, а также порядок проверки ими хода выполнения договора и возможность принудительного исполнения договора в случае нарушения сроков сдачи здания в эксплуатацию.
41.7. АРЕНДА
Аренда — это право пользоваться чужой недвижимостью на определенных условиях. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) недвижимое имущество за плату во временное пользование,
В аренду передают земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается, или могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других природных объектов.
В законе оговорено, что договор аренды должен содержать данные, которые позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных договор аренды считают незаключенным.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Однако арендодателями могут быть и лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Срок аренды определяется договором. В то же время аренда может быть предоставлена на неопределенный срок, если последний в договоре не указан.
Договор аренды помещений, по которому в качестве арендодателя выступает частный собственник, ограничений по сроку не имеет. Договор, заключенный на срок более одного года, должен иметь письменную форму. Письменную форму также должен иметь договор, одной из сторон которого является юридическое лицо.
Если в договоре аренды помещений не указан срок окончания его действия, он считается заключенным на неопределенный срок, при этом каждая из сторон имеет право его расторгнуть, предупредив об этом другую сторону в срок не менее трех месяцев до даты предполагаемого расторжения.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
На практике, как правило, в договоре указывают, на какой срок он может быть продлен.
Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя допускается лишь в следующих случаях:
— арендатор пользуется имуществом не в соответствии с договором или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями;
— арендатор существенно ухудшает состояние имущества;
— арендатор не вносит арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного срока;
— арендатор не производит капитального ремонта в тех случаях, когда договором предусмотрено, что он его обязан производить.
Основную нагрузку по урегулированию отношений арендодателя и арендатора несет договор. Поэтому условия пользования арендованным имуществом должны быть максимально полно оговорены в договоре аренды.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.
В законе или в договоре может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Договор аренды имущества, предусматривающий в последующем переход права собственности на это имущество к арендатору, заключают в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года. Договор аренды жилого помещения государственной регистрации не подлежит.
Собственник — физическое лицо, сдающий в аренду помещение, должен встать на учет в налоговую инспекцию как получатель дохода от сдачи имущества в аренду, или заявить о получении такого вида доходов в декларации.
Субаренда разрешена лишь с согласия арендодателя. При переходе права собственности на сданное в аренду имущество другому собственнику договор аренды сохраняет свою силу.
Правила, относящиеся к договорам аренды, в большинстве случаев применимы и к отношениям, возникающим при безвозмездном пользовании имуществом.
