Предпринимательство - Муравьев А.И.
ISBN 5-8114-0344-5
Скачать (прямая ссылка):
Кроме кредитного учитывают процентный риск — вероятность того, что выданные в виде ссуды средства будут обесценены в результате инфляции.
Долгое время в США и ряде других западных стран использовали один традиционный способ предотвращения процентного риска — выдачу ипотечных кредитов по фиксированным процентным ставкам, которые включают в себя реальную процентную ставку и ставку, учитывающую инфляционные ожидания.
Данный способ был широко распространен с 1930-х гг. до середины 1970-х гг., т. е. до тех самых пор, пока не начался период быстрой инфляции и кредиторы не оказались в убытке (а заемщики соответственно — в прибыли). Именно в этот период появились нетрадиционные схемы финансирования недвижимости и девелопмента, призванные оградить кредитора от финансовых рисков, возникающих в связи с ростом темпов инфляции и невозможностью их предвидения. К числу этих методов относят ипотеку с плавающей процентной ставкой и «участвующую» ипотеку.
Инициаторы ипотек с плавающей ставкой нередко идут на установление в первые годы выплат ставок, заметно уступающих рыночным, чтобы в дальнейшем привести их к ставкам, принятым либо по государственным одногодичным векселям, либо по трехгодичным государственным ценным бумагам, или к некоторым другим показателям (например, международным процентным ставкам) с превышением последних на оговоренное число пунктов.
Участвующие ипотеки предполагают закрепление за кредитором права на часть текущего дохода или выручки от продажи. Механизм их несколько сложнее, а потому заслуживает особого рассмотрения.
Участвующие ипотеки. Такие ипотеки находят применение в основном в сфере кредитования коммерческой недвижимости. В определенной мере они близки к таким вариантам финансирования, как создание синдикатов и совместных предприятий (например, полных товариществ, имеющих существенные преимущества в налоговом отношении). Однако при участвующей ипотеке кредитор не становится дольщиком собственного капитала, а остается кредитором компании. Дополнительные средства, которые он получает (либо в виде части операционного дохода, либо в виде части превышения продажной цены над покупной), расценивают как условный процент.
Особенностью данного механизма является то, что доход кредитора зависит от успешности реализации конкретного проекта, под который предоставлено финансирование, а не от какого-либо внешнего индекса, как в ряде других схем ипотечного кредитования (в случае применения различных модификаций плавающих ставок).
Существуют два основных типа участвующих ипотек, различаемых в зависимости от того, участвует ли кредитор в части превышения продажной цены над покупной (1), или в части операционного дохода (2).
Если принят первый вариант, то по условиям ипотечного договора заемщик получает кредит по ставке, которая ниже рыночной. В качестве компенсации кредитор приобретает право на часть дохода от превышения цены продажи объекта над ценой приобретения.
И процентную ставку, и долю участия кредитора оговаривают в специальном соглашении. Доля кредитора в превышении принимает форму условного процента, т. е. реализуется на некотором заранее оговоренном этапе реализации проекта: при продаже объекта либо при рефинансировании.
Обычно максимальный срок подобного соглашения составляет 10 лет, хотя выплата процентов может растягиваться и на 40 лет. По истечении 10 лет объект рефинансируется. Более того, кредитор, как правило, принимает на себя обязательство рефинансировать проект.
Подобная схема выгодна для кредитора, потому что в известной мере страхует его от последствий непредвиденной инфляции. Для заемщика-де-велопера главное преимущество заключается в снижении процентной ставки, которая представляет собой в данном случае функцию от доли кредитора в увеличении стоимости объекта и ожиданий в отношении вероятности подобного увеличения стоимости.
Второй вариант, при .котором кредитор получает право на часть операционного дохода, используют обычно при финансировании доходной недвижимости. Существует целый ряд причин, по которым эта схема достаточно популярна. Для заемщика-девелопера она выгодна тем, что снижает процентную ставку по кредиту, для кредитора — тем, что позволяет выдавать популярные традиционные кредиты под залог с фиксированной ставкой.
42.4. ФИНАНСИРОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННЫМ ИНСТИТУТОМ
Выше уже отмечалось, что пенсионные фонды, страховые компании и прочие так называемые институциональные инвесторы активно участвуют как в краткосрочном, так и долгосрочном финансировании девелоперских проектов.
Достаточно часто при этом прибегают к форвардному финансированию, при котором пенсионный фонд или страховая компания предоставляют краткосрочный заем для завершения девелопмента, а затем выкупают завершенный строительством объект.
По сравнению со схемой, предусматривающей краткосрочное кредитование строительства коммерческим банком и последующую продажу объекта институциональному инвестору, преимущество рассматриваемого способа финансирования для девелопера состоит в уменьшении риска того, что объект не будет продан после завершения строительства.
