Предпринимательство - Муравьев А.И.
ISBN 5-8114-0344-5
Скачать (прямая ссылка):
Одновременно данный способ несет в себе ряд преимуществ для институционального инвестора:
—- доходность инвестиций выше, поскольку должна компенсировать несколько более высокий риск;
— инвестор способен влиять на проектное решение, а также на выбор арендаторов;
— если в период строительства возрастает арендная плата, инвестор извлекает из этого дополнительную прибыль.
Механизм рассматриваемого метода финансирования сводится к следующему. Девелопер и институциональный инвестор уже на стадии принятия решения о реализации проекта договариваются о том, что инвестор финансирует создание объекта при условии последующего распределения получаемого от эксплуатации объекта дохода либо на основе базовой ренты, либо на основе базовой доходности.
Согласно методу базовой ренты девелопер и инвестор оговаривают доходность и базовую арендную плату, которые принимают равными среднерыночным показателям по подобным объектам, а также договариваются о
распределении возможного прироста арендной платы в определенной пропорции, как правило 50/50.
При другом варианте между инвестором и девелопером может быть оговорена приоритетная, или базовая, доходность, исходя из которой инвестор получает доход от аренды в первоочередном порядке, обеспечивая тем самым себе гарантированную доходность при одновременном участии в распределении прироста арендной платы.
Опыт форвардного финансирования интересен прежде всего тем, что он стал своеобразной реакцией рынка недвижимости на стремительный рост темпов инфляции на рубеже 1970-1980-х гг. и связанное с этим сокращение ипотечного кредитования. Позволяя инвестору участвовать в распределении получаемого от эксплуатации объекта дохода, форвардное финансирование уменьшает риск сокращения дохода, как это происходит при предоставлении ипотечного кредита по фиксированной процентной ставке.
Как явствует из сказанного, при форвардном финансирования собственником созданного объекта недвижимости становится институциональный инвестор, однако эксплуатирует этот объект девелопер, выступающий одновременно и в качестве управляющего недвижимости. Подобная практика достаточно широко принята в Великобритании, где компании, занимающиеся коммерческой недвижимостью, как правило, совмещают функции девелоп-мента и эксплуатации.
Весьма близок к форвардному финансированию в этом отношении метод, который можно назвать продажей собратной арендой. Суть его сводится к тому, что независимо от источника краткосрочного финансирования вновь созданный объект коммерческой недвижимости продают институциональному инвестору, обусловив в договоре, что инвестор сдаст объект обратно в аренду девелоперской компании на фиксированный срок и будет взимать за это фиксированную арендную плату. Продажа с обратной арендой позволяет девелопером получить средства для реализации иных проектов.
42.5. СЕКЬЮРИТИЗАЦИЯ, ЮНИТИЗАЦИЯ И ПРОДАЖА В РАССРОЧКУ
В конце 1980-х гг. в Великобритании и ряде других европейских стран стали возникать проблемы с финансированием девелопмента. Одной из причин этого послужило укрупнение проектов, которое требовало привлечения к их реализации нескольких институциональных инвесторов. В результате крупные проекты оценивали, как правило, со скидкой по сравнению с более мелкими. Это дало толчок появлению новых форм финансирования девелопмента, основанных на соединении возможностей рынка недвижимости с теми, что предоставляет рынок ценных бумаг. Главным образом изменения вылились в тенденции к юнитизации и секъюритизации рынка недвижимости.
Под юнитизацией понимают разделение собственности на множество долей и получение прибылей от владения единицей собственности.
Секьюритизация базируется на более общих принципах создания ликвидных долей актива. Это может быть перепродажа банками долгов стран третьего мира, выпуск облигаций какой-то компанией или распределение долей в портфеле ценных бумаг паевого треста.
В общем виде секьюритизация и юнитизация призваны:
— создание более ликвидного рынка;
— снижать издержки по сделкам и ускорять их прохождение;
— привлекать больше желающих вложить капитал в недвижимость;
— снимать остроту проблемы оценки на рынках, которые исторически считаются «слабыми»;
— делать более доступной информацию о состоянии рынка;
— уменьшать препятствия для проникновения на рынок и в конечном счете снижать значение тех факторов, которые делают рынок недвижимости менее совершенным, нежели другие рынки.
Мы уже говорили и повторим еще раз, что недвижимости как объекту инвестирования присущ целый ряд недостатков.
Во-первых, риск невыполнения обязательств по выплате дохода при инвестировании в недвижимость выше, чем, например, при вложении капитала в государственные ценные бумаги. В то же время доходность недвижимости, как правило, ниже, чем у обыкновенных акций, рискованность которых компенсируется более высокой доходностью.
Во-вторых, издержки при сделках с недвижимостью выше, чем при операциях с другими финансовыми активами.
В-третьих, и по такому параметру, как время, затрачиваемое на реализацию, недвижимость находится в невыгодном лоложении по сравнению с другими финансовыми активами.
