Предпринимательство - Муравьев А.И.
ISBN 5-8114-0344-5
Скачать (прямая ссылка):
Классической страной ипотечных банков является Германия, где первое подобное учреждение было основано в 1770 г. Сегодня в Германии несколько десятков ипотечных банков, две трети из которых являются акционерными и одна треть — государственными.
В других странах Европы и Америки кредитованием под залог недвижимости в основном занимаются ссудо-сберегательные ассоциации, взаимосберегательные банки, региональные федеральные банки и страховые компании. Но это совсем не означает, что в развитии ипотечного кредита царит анархия. Во всех странах существуют различные формы регулирования этих процессов, направленные на то, чтобы помочь населению получить жилье и землю, а кредиторам — соответствующий доход.
Ипотечное кредитование заключает в себе как экономический, так и юридический аспект, поскольку наряду с заключением договора об ипотеке особое значение имеет порядок, принятый при определении прав собственности на недвижимость и долгов по договору об ипотеке последовательно на каждый момент. Если система ипотечного кредитования позволяет четко установить права владельцев на определенную недвижимость, создаются условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости — земли и строений производственного и жилого назначения.
Здесь стоит сказать о том, что ипотека в разных государствах имеет различное место и смысл. В каждой стране в данной сфере действует свое специфическое законодательство, которое во многом зависит от особенностей земельного кодекса.
Например, в США залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе. Здесь существует Федеральная система фермерского кредита (ФСФК), которая объединяет около 800 коммерческих банков и кредитных ассоциаций, занимающихся ипотечным кредитованием. ФСФК играет важную роль в развитии сельского хозяйства в стране. Предоставляемые ею кредиты, как правило субсидируемые и гарантируемые государством, способствуют развитию фермерских хозяйств, идут на проведение ирригационных и других агрохозяйственных мероприятий, на покупку земли и техники. При всем том собственно ипотекой в США считают только кредитование в жилищной сфере.
Во Франции право на непосредственное владение землей принадлежит только потомственным аристократам, все остальные граждане обладают лишь правом аренды земельных участков, в связи с этим здесь действуют своеобразные принципы ипотечного кредитования [23, с. 4].
Система ипотечного кредитования относится к наиболее традиционным способам финансирования недвижимости. Как следует из самой сути ипотеки, она предполагает наличие недвижимости в качестве обеспечения обязательств по получаемому кредиту.
Субъекты ипотеки. Существует два основных подхода К ипотеке. Первый и более распространенный можно условно назвать потребительским. В рамках этого упрощенного подхода все отношения по договору ипотеки исчерпываются отношениями между ссудозаемщиком и ипотечным банком по поводу получения и обслуживания конкретного единичного кредита
Второй подход — профессиональный — заключается в том, что ипотеку рассматривают не как отношения, обусловленные выдачей отдельного кредита,
а как целостную и самовоспроизводящуюся подсистему финансового рынка. Если придерживаться профессионального взгляда на ипотеку, то схему «заемщик — кредитор» следует заменить на более широкую — «заемщик — конечный инвестор».
При сопоставлении таких полярных позиций четко вырисовывается то обстоятельство, что банки и прочие финансовые институты по сути дела выполняют посреднические, обслуживающие функции, продвигая временно свободные средства потенциальных инвесторов к ссудозаемщикам. Вместе с тем профессиональный взгляд на ипотечное кредитование подчеркивает ключевую роль целостной и взаимоподчиненной инфраструктуры, обеспечивающей в узком смысле определенную циркуляцию финансовых ресурсов, а в более широком — воспроизводство всей системы ипотечного бизнеса.
Первичный и вторичный рынки закладных. Наиболее важная особенность системы ипотечного кредирования проявляется в ее делении на первичный и вторичный рынки закладных.
На первичном рынке кредитор и заемщик непосредственно вступают в договорные отношения друг с другом. Например, коммерческий или ипотечный банк предоставляет гражданам кредит. Участниками первичного рынка, таким образом, выступают, с одной стороны, граждане, которым выдается этот кредит, а с другой — коммерческие банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости.
На вторичном рынке торгуют закладными по уже предоставленным ипотечным кредитам (ссудам): компания, предоставившая кредит под залог недвижимости, выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными, и затем продает эти бумаги другим инвесторам.
Данная схема предполагает определенную модель взаимоотношений участников.
1. Клиент обращается в ипотечный банк за кредитом. (Подобные операции закладывают основу первичного рынка закладных.)
2. Кредитор или сохраняет выданные закладные в собственном портфеле ценных бумаг, или продает закладные другим инвесторам. (Операции последнего рода создают вторичный рынок закладных.)
