Предпринимательство - Муравьев А.И.
ISBN 5-8114-0344-5
Скачать (прямая ссылка):
Оценка рисков. Как уже отмечалось, развитие недвижимости подвержено воздействию многих факторов: конъюнктуры рынка в целом, финансового рынка, вторичного рынка недвижимости, рынка подрядных работ; демографических тенденций и занятости населения; состояние строительных технологий; регионального нормотворчества и т. д. Все они могут действовать в различных направлениях, что делает сферу развития недвижимости областью повышенного риска.
Проблема рисков имеет для девелопмента особое значение, а потому заслуживает внимательного рассмотрения. Прежде всего, следует заметить, что выделение девелопмента в особый вид профессиональной деятельности является способом снижения рисков, возникающих в сфере развития недвижимости. Ведь, вообще говоря, ничто не мешает собственнику земли или здания самому организовать строительство или реконструкцию. Но в том и дело, что организация инвестирования в недвижимость — настолько многогранная проблема, что решить ее под силу только профессионалу.
Однако гораздо важнее другой аспект проблемы рисков. Деятельность на рынке недвижимости всегда сопряжена с достаточно большим количеством рисков: юридических, градостроительных, технологических, экономических, экологических и др. Наиболее характерны для сферы развития недвижимости следующие риски:
— риск неверной оценки состояния и тенденций спроса и предложения на рынке недвижимости в целом и отдельных его сегментах в частности;
— риски финансирования;
— подрядные риски.
Принимая на себя основную часть рисков, девелопер должен просчитать вероятность их наступления, принять все возможные меры для их минимизации,
предусмотреть приемлемые варианты действий на случай превращения потенциального риска в реальность.
Определенный опыт управления рисками при реализации инвестиционно-строительных проектов накоплен в мировой практике. Так, многие девелоперские фирмы используют сочетание различных источников и методов финансирования при реализации проектов для предотвращения срывов финансирования. Распространенным приемом становится проведение торгов, тендеров, конкурсов при выборе подрядчиков. Девелоперы прибегают к страхованию рисков при заключении строительных контрактов и т. д.
Опыт становления девелопмента в России показывает, что именно недооценка возможных рисков, отсутствие системы управления рисками чаще всего обрекают на провал проекты развития недвижимости.
Определение схемы финансирования и возврата вложений. При решении вопроса об источниках финансирования перед девелопером встает не только проблема выбора внешнего инвестора, но и задача определения механизма финансирования и возврата вложенных ресурсов.
Международный опыт показывает, что схемы финансирования инвестиционных проектов в целом сводятся к следующим вариантам:
— сочетание краткосрочного кредитования строительства коммерческим банком с долгосрочным кредитованием, осуществляемым, как правило, специализированным финансовым учреждением (ипотечным банком, страховой компанией и пр.);
— ипотечное кредитование (в различных модификациях: ипотека с фиксированной ставкой, ипотека с плавающей ставкой, «участвующая ипотека» и т. д.);
— форвардное финансирование институциональным инвестором (фактически предварительная продажа по цене, уступающей рыночной, с последующим распределением получаемого дохода между девелопером и инвестором);
— создание совместных предприятий;
— выпуск ценных бумаг (долгосрочных долговых обязательств, акций и т. д.). Возможность задействования той или иной схемы финансирования проекта
развития недвижимости, прежде всего, зависит от типа недвижимости.
Так, основным источником финансирования строительства или реконструкции жилых домов в США является ипотека, ссудополучателем по которой выступают домашние хозяйства. Подобная ситуация связана с двумя обстоятельствами. Во-первых, в жилищной сфере США частная собственность домашних хозяйств на жилые дома абсолютно доминирует: почти 65% всех домашних хозяйств в США имеют свой собственный дом, причем 87% из них являются владельцами односемейных домов. Во-вторых, стоимость собственных домов на порядок превышает годовой доход их владельцев. В этих условиях получение семьей банковской ссуды для приобретения или постройки дома является практически единственным способом финансирования, а ипотека — наиболее надежным способом кредитования населения для банков и иных кредитных институтов. При этом собственно строительство (так же, как и в ситуации с коммерческой недвижимостью) кредитуется коммерческими банками, и девелопер погашает кредит за счет продажи объекта семье, берущей под покупку ипотечный кредит.
Основными источниками финансирования развития коммерческой недвижимости служат финансовые ресурсы банков и институциональных инвесторов, хотя в последнее время за счет более тесных связей между рынком недвижимости и финансовым рынком все чаще для финансирования коммерческой недвижимости привлекаются и средства мелких инвесторов.
Рассмотрим подробно способы и приемы финансирования развития недвижимости, применяемые в практике зарубежных стран.
