Предпринимательство - Муравьев А.И.
ISBN 5-8114-0344-5
Скачать (прямая ссылка):
Стадии девелопмента. При реализации любого проекта девелопер последовательно проходит через три стадии работ.
I. Оценка возможности реализации проекта
Оценивая возможность развития объекта недвижимости, девелопер исходит из следующего:
— долгосрочных тенденций социально-экономического развития (демографических прогнозов, перспектив развития экономики и домашних хозяйств);
— состояния налоговой и финансовой систем и экономической эффективности проекта;
—- предложения и спроса на жилую, коммерческую и индустриальную недвижимость;
— возможного и наиболее выгодного места реализации проекта. Результатом первой стадии является принятие решения о реализации
проекта и подача заявки на его реализацию.
П. Определение условий осуществления проекта и разработка бизнес-плана
Эта стадия включает в себя:
— определение физических возможностей реализации проекта (требований к земельному участку и элементам инфраструктуры, дополнительных условий реализации проекта);
— расчет затрат на реализацию проекта, его рентабельности;
— исследование конъюнктуры финансового рынка и рынка подрядных работ;
— установление возможных источников финансирования (собственные, привлеченные средства или их комбинация);
— получение разрешений государственных органов и подготовка позитивного мнения общественности о реализации предполагаемого проекта;
— проведение переговоров с собственником земельного участка, согласование условий для предоставления земли под застройку.
Если все перечисленные операции увенчались успехом, девелопер разрабатывает бизнес-план и приступает к воплощению проекта в жизнь. III. Реализация проекта развития недвижимости На этой стадии происходит:
— привлечение финансовых ресурсов (средств инвестиционных институтов, средств будущих пользователей, банковских кредитов);
— заключение договоров с подрядными проектными и строительными фирмами;
— организация финансирования строительства и контроль за его ходом;
— продажа объекта или передача его в эксплуатацию;
— возврат вложенных финансовых средств.
Анализ макроэкономических и региональных факторов. Девелопер должен хорошо знать состояние и перспективы развития страны и особенно региона, где он работает. Успех проекта зависит от того, насколько девелопер осведомлен о макроэкономической ситуации, тенденциях развития региона, конъюнктуре рынка недвижимости, стратегических и текущих целях органов регионального управления, проблемах, с которыми они сталкиваются, возможности получения налоговых льгот.
Изыскание источников финансирования. Собственные средства девелопера, как правило, покрывают лишь незначительную часть затрат на реализацию проекта (обычно не более 20-30%), так что без заемных и привлеченных средств исполнить задуманное часто невозможно. В силу этого девелопер должен с максимальным эффектом использовать собственные средства, чтобы создать условия для притока средств извне. Следовательно, он обязан хорошо знать мотивы и требования потенциальных инвесторов, представляющих собой весьма неоднородную среду.
Можно выделить три основные категории лиц, вкладывающих капитал в создание объектов недвижимости:
1) институциональные инвесторы (банки, пенсионные фонды, страховые компании и т. д.) — их прежде всего заботит сохранение и приращение вложенного капитала и в гораздо меньшей мере — функциональное назначение объекта, его физические характеристики и т. п. (эти факторы интересуют институциональных инвесторов лишь постольку, поскольку они влияют на прирост капитала);
2) инвесторы — физические лица — они, как правило, желают получить объект недвижимости в собственность для потребительского использования
и, безусловно, прежде всего принимают во внимание местонахождение объекта, его качество; стоимость объекта для них выступает в роли ограничения (весьма серьезного для значительной части таких инвесторов);
3) инвесторы — юридические лица, хозяйствующие в различных отраслях экономики, в том числе:
— намеревающиеся использовать объект для извлечения дохода — их заинтересованность в инвестициях в недвижимость тесно связана с перспективами развития того или иного района города (региона), собственной сферы бизнеса, преимуществами вложения средств в развитие недвижимости по сравнению с приобретением готового объекта или арендой;
— намеревающиеся использовать объект для производства или в потребительских целях — их мотивы аналогичны мотивам физических лиц.
Безусловно, указанным не исчерпан весь спектр интересов потенциальных инвесторов. Например, инвесторы практически каждой из перечисленных категорий могут рассматривать вложения в недвижимость как средство увеличения своих доходов в денежной форме. В этом случае возникает прямая зависимость между уровнем доходности вложений в недвижимость по сравнению с альтернативными вариантами инвестиций (в корпоративные или государственные ценные бумаги и т. д.) и возможностями привлечения их средств для финансирования развития недвижимости.
Кроме того, вероятность аккумулирования средств тех или иных инвесторов для развития недвижимости существенно зависит от типа недвижимости, форм и механизмов финансирования проекта, существующих законодательных ограничений на деятельность некоторых экономических институтов (например, банков), общей экономической и политической ситуации в стране. Девелопер должен учитывать все эти факторы при решении вопроса о привлечении инвестиций, заключении договоров, определении механизмов и форм финансирования проекта и возврата вложенных средств
