Предпринимательство - Муравьев А.И.
ISBN 5-8114-0344-5
Скачать (прямая ссылка):
Итак, можно заключить, что развитие недвижимости в России начинает выделяться в самостоятельную сферу деятельности и происходит это двумя путями.
Во-первых, многие фирмы, начинавшие работать на рынке недвижимости как посредники, постепенно расширяют свою деятельность и берутся за развитие недвижимости — сначала в малых масштабах (отделка, предпродажный ремонт квартир, перепланировка, частичная замена коммуникаций), а затем и в более широких (ремонт расселенных зданий, их частичная реконструкция).
Во-вторых, в сфере развития недвижимости пробуют себя многие строительные фирмы, которые выступают уже не только в роли подрядчиков,
но и девелоперов, вкладывающих в проекты застройки и реконструкции собственные средства, привлекающих средства дольщиков и займы.
И в том и в другом случае мотивы диверсификации очевидны и в целом одинаковы: повышение финансовой устойчивости и рентабельности деятельности фирмы.
В то же время и для строительных, и для брокерских фирм (как, впрочем, и для других новичков в девелопменте, например инвестиционных компаний) выход за привычные рамки деятельности — это шаг, безусловно, во многом вынужденный, вызванный тем, что привычные виды активности уже не обеспечивают приемлемой рентабельности.
Перепрофилирование риэлтерских, строительных и инвестиционных компаний в девелоперские фирмы связано с рядом проблем. Так, как правило, риэлтеры, прекрасно ориентирующиеся в тонкостях совершения сделок с недвижимостью, сталкиваются со сложностями при подготовке разрешительной документации и при взаимодействии с подрядчиками.
Остановимся на некоторых характерных проблемах, возникающих на различных этапах девелопмента у нас в стране.
I. Получение разрешительной документации
Процедура получения разрешительной документации чаще всего занимает немалое время. (Так, в Санкт-Петербурге после выхода распоряжения губернатора о порядке предоставления земельного участка под застройку или здания под реконструкцию на заключение инвестиционного договора и договора на аренду земли при отсутствии опыта порой уходит около года.) На этом этапе девелоперу необходимо разработать и отстоять такие условия, которые позволят впоследствии, при организации финансирования, обеспечить приемлемые гарантии для потенциального инвестора. (Главное внимание следует уделить условиям инвестиционного договора, который девелопер заключает с городом в лице Комитета по управлению городским имуществом.)
П. Проектирование и получение технических условий от муниципальных инженерных ведомств
Эти два мероприятия намеренно объединены в один этап, так как архитектурный проект необходимо сопоставить с реальными техническими условиями (условиями тепло- и водоснабжения и т. п.). Указанная процедура таит в себе особенно много подвохов для риэлтеров, начинающих заниматься девелопментом. Они сталкиваются с неадекватными запросами инженерных служб, которые зачастую делают проект нерентабельным, и с жесткой позицией российских архитекторов, настаивающих на своих конструктивных решениях, опять же существенно обременяющих проект. Все эти проблемы разрешимы при определенном опыте, но на первый взгляд делают дальнейшую реализацию проекта невозможной.
III. Организация финансирования
Приступая к реализации проекта, нужно четко представлять, как он будет финансироваться. Даже при наличии банка-партнера, готового вложить в проект капитал на приемлемых условиях, приходится инвестировать собственные средства — как минимум 250-300 тыс. дол. США (даже если проект совсем невелик), а это могут себе позволить очень немногие риэлтерские компании.
IV. Исполнение проекта
На данном этапе необходимо внимательно отслеживать как строительный процесс, так и реализацию объекта (продажу/сдачу в аренду), что требует или создания собственного технического отдела, или привлечения сторонней организации, которая контролировала бы соответствие выплаченных сумм выполненному объему строительства. Контроль за соответствием, реального графика продаж прогнозу и своевременная коррекция комплекса маркетинговых
мероприятий в случае отсутствия ожидаемого результата сведут к минимуму риск недофинансирования проекта.
Важным обстоятельством является своевременное начало реализации объекта недвижимости, которое следует приурочить:
— при массовом жилищном строительстве — к моменту готовности трех этажей надземной части здания;
— при строительстве элитного жилья и возведении бизнес-центров — к окончанию общестроительных работ на объекте.
V. Эксплуатация объекта
Девелопер, взявший на себя эксплуатацию объекта, должен быть очень внимательным к запросам клиентов, постоянно расширять комплекс услуг и повышать их качество. Это послужит гарантией заполняемости объекта и пойдет на пользу имиджу компании, что будет способствовать успешной реализации ее последующих проектов.
Подтверждением сказанному служит ситуация, сложившаяся на рынке аренды помещений в бизнес-центрах Санкт-Петербурга: в первую очередь заполняются те, что предоставляют наибольшее количество дополнительных услуг.
