Предпринимательство - Муравьев А.И.
ISBN 5-8114-0344-5
Скачать (прямая ссылка):
2. Недвижимость представляет собой специфический объект налогообложения. Скрыть обладание ею или переход ее к другому собственнику — дело трудное, поэтому налоги на недвижимое имущество обладают характерными особенностями.
3. Некоторые правоотношения возникают только в отношении недвижимости, например ипотека.
4. Купля-продажа недвижимости значительно отличается от сделок с другими товарами.
При отнесении того или иного объекта к недвижимости надо исходить из того, что недвижимость обладает следующими характерными признаками:
— неподвижность;
— прочная связь с землей (физическая и юридическая);
— многократное использование (долгий срок службы);
— сохранение натурально-вещественной формы объекта в течение всего срока службы;
— постепенный, по мере изнашивания перенос стоимости объекта.
Недвижимая собственность. Следует разграничивать недвижимость как таковую и недвижимую собственность — права на владение, переходящие вместе с недвижимостью и включающие в себя право продавать, отказывать от владения, сдавать в аренду и использовать собственность иным другим способом.
Полного права собственности на землю нет ни в одной стране. Вопрос о том, кто волен владеть и распоряжаться землей, повсеместно служит предметом споров. В разноголосице мнений можно выделить две основные точки зрения:
1) земля — рыночный товар и должна быть поделена между членами общества с правом неограниченного владения;
2) земля — общее достояние и должна находиться в ведении государства.
Борьба мнений привела к некоему компромиссу, который выразил Британский королевский суд и подтвердил Верховный суд США в 1876 г. Когда частная собственность приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права, т. е, государство вольно ограничивать права собственника.
Вмешательство государства, ограничивающее права собственности, опосредуется через:
— принудительное изъятие или присвоение права на частную собственность с выплатой справедливой компенсации владельцу;
— введение и взимание нологов с владельцев недвижимости для финансирования государственных программ и оказания общественных услуг;
— передачу недвижимости во временное владение (пожизненное владение, хозяйственное ведение, аренду, оперативное управление и т. д.);
— регулирование имущественных отношений для обеспечения обороноспособности, безопасности, здоровья, моральных устоев и благосостояния общества;
— отчуждение в пользу государства недвижимости, владелец которой не оставил завещания при отсутствии законных наследников [34].
Согласно Гражданскому кодексу РФ недвижимость может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а также быть объектом вещных прав, т. е. права пожизненного наследуемого владения, сервитута, права хозяйственного ведения и права оперативного управления. Собственник может сдать свою собственность в аренду, передав право на распоряжение, но сохранив титул на имущество, переходящее в аренду, включая право вновь вступить в распоряжение недвижимостью по истечении срока аренды.
Классификация объектов недвижимости. Объекты недвижимости классифицируют следующим образом:
— по функциональному назначению — на объекты производственного назначения, прямо или косвенно участвующие в создании товаров (выполнении работ, оказании услуг), и непроизводственного назначения, не участвующие в этом процессе, но обеспечивающие условия для обслуживания и проживания населения;
— по воспроизводимости — на воспроизводимые (здания, сооружения, многолетние насаждения) и невоспроизводимые (земля, природные месторождения и водные бассейны);
— по степени готовности к эксплуатации — введенные в эксплуатацию и незавершенные строительством.
Объекты недвижимости разграничивают, кроме того, в зависимости от степени износа, срока службы и соответственно утрате стоимости, способам ее возмещения.
Особыми объектами недвижимости выступают кондоминиумы и предприятия в целом.
Кондоминиум — это совокупность элементов индивидуальной совместной собственности.
Предприятие в целом представляет собой имущественный комплекс, который используется для осуществления предпринимательской деятельности и включает в себя все виды имущества, предназначенные для такой деятельности, в том числе: земельные участки; здания и сооружения; оборудование, инвентарь и сырье; продукцию, работы и услуги; фирменное наименование, товарные знаки и знаки обслуживания; другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 132 Гражданского кодекса РФ). Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращение вещных прав.
40.2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ
Определение рынка недвижимости. С момента принятия актов о приватизации жилья и предприятий в 1991 г., легализовавших рыночные отношения в сфере недвижимости, начал бурно формироваться российский рынок недвижимости.
Рынок недвижимости является существенной составляющей любой национальной экономики. На долю недвижимости приходится более 50% мирового богатства [26, с. 7]. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще,
