Предпринимательство - Муравьев А.И.
ISBN 5-8114-0344-5
Скачать (прямая ссылка):
Рынок недвижимости можно сегментировать по различным параметрам:
— географическому фактору — в каждом регионе, городе и даже районе города складывается практически уникальный рынок недвижимости;
— назначению объектов — рынок жилой недвижимости обнаруживает существенные отличия от рынков коммерческой, промыщленной или сельскохозяйственной недвижимости;
— стоимости — рынок дорогой недвижимости отличен от рынка сравнительно дешевой недвижимости;
— мотивам сделок — операции с недвижимостью совершают ради извлечения дохода, или в расчете на прирост стоимости объекта, или в целях укрытия доходов от налогообложения;
— правам собственности — сделки с недвижимостью могут предполагать переход от одного лица к другому: а) неограниченных прав собственности; б) сервитута (права ограниченного использования одним или более лицами земли другого лица); в) права на аренду; г) права на участие в кондоминиумах; д) права хозяйственного ведения; е) права оперативного управления; ж) права пожизненного владения и др.
Основным следует признать деление рынка недвижимости на следующие сегменты:
— рынок жилья;
— рынок коммерческой недвижимости;
— рынок земельных участков.
Рынок жилья. Бесплатная приватизация жилья за короткий срок создала широкую прослойку собственников — владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда. Действовавшая ранее система распределения жилья обусловила незначительную дифференциацию обеспеченности жильем различных групп населения и социальных слоев.
Острый дефицит жилья - хроническое явление для России. В настоящее время жилищную проблему усугубляет постоянный приток беженцев и вынужденных мигрантов из стран ближнего зарубежья. В то же время переход к рыночным отношениям привел к сокращению объемов жилищного строительства за счет государственного бюджета, который ранее был основным источником капиталовложений в эту сферу.
Большой спрос на жилье в сочетании с низким средним уровнем доходов современной российской семьи не позволяет большей части населения претендовать на покупку. Основную группу покупателей, формирующих ныне спрос на жилье, составляют те 4-6% населения, которые имеют высокие доходы. Следовательно, есть основания ожидать, что с устойчивым подъемом экономики и повышением благосостояния россиян резко возрастет спрос на жилье.
Рынок жилья подразделяют на рынок городского жилья и рынок загородного жилья.
Городской жилой фонд, в свою очередь, распадается на несколько групп в зависимости от характера застройки: жилье низкого качества; типовое жилье; застройка сталинских времен; дома улучшенной планировки; элитное жилье. При этом качество жилья и его местоположение являются основными параметрами, влияющими на спрос, а значит, й цены.
Формирование рынка загородного жилья связано с отменой ограничений на индивидуальное загородное строительство. Несмотря на кризис, в России рост зажиточной прослойки населения подстегнул спрос на загородные дома, коттеджи. Спрос этот зависит от местоположения (предпочтение отдается ближним пригородам), наличия современных коммуникаций (электрических и газовых' сетей, канализации, водопровода, телефона), близости мест отдыха (водоемов, лесов), обеспечения личной безопасности и сохранности имущества.
Основными составляющими на рынке загородного жилья выступают' новая застройка, старая застройка и незавершенное строительство.
Деловая активность на рынке загородного жилья носит ярко выраженный сезонный характер (осенью она затухает, а весной и летом идет на подъем).
Рынок нежилых помещений. Формирование рынка нежилых помещений (коммерческой недвижимости) было инициировано приватизацией предприятий. Он значительно уступает рынку жилья по числу проводимых операций, но ввиду высокой стоимости товара достаточно привлекателен для торговцев недвижимостью. Другое отличие — преобладание сделок аренды над сделками купли-продажи и мены, лидирующими на рынке жилья.
Хотя рынок коммерческой недвижимости заключает в себе большие перспективы, особенно в крупных городах, развивается он медленно. Приобретая права на аренду нежилых помещений у муниципального фонда, арендаторы обязаны проводить за свой счет текущий ремонт, благоустраивать прилегающую территорию и т. п.
Уровень арендной платы зависит от типа и местоположения помещения, наличия отдельного входа, охраны, мест для парковки автомобилей, числа телефонных линий, близости к основным городским магистралям, удобства подъезда.
В зависимости от назначения помещений в составе рынка коммерческой недвижимости выделяют рынки офисных, торговых, складских и производственных площадей.
На рынке офисов сформировались три основных сектора:
— престижные офисы, отвечающие мировым стандартам, — арендная плата за них настолько высока, что некоторые российские предприниматели предпочитают арендовать первоклассные офисы за рубежом, где это обходится дешевле; •
—- хорошо отделанные и оборудованные офисы (в том числе располагающиеся в расселенных и качественно отремонтированных больших квартирах) — плата за их аренду приемлема для успешно работающих фирм, а потому спрос на такие офисы постоянно растет;
