Предпринимательство - Муравьев А.И.
ISBN 5-8114-0344-5
Скачать (прямая ссылка):
поскольку и рынок труда, и рынок капитала, и рынок товаров и услуг, и прочие рынки не могут функционировать в отсутствие помещений, необходимых для их деятельности.
По утверждению Дж. Фридмана и Н. Ордуэя, рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования [33, с. 5].
На наш взгляд, отечественной практике больше отвечает такое определение: рынок недвижимости — это совокупность сделок с недвижимостью, их информационного обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости.
В соответствии с классификатором отраслей народного хозяйства РФ операции с недвижимым имуществом выделены в самостоятельную сферу деятельности, что подчеркивает важное значение этой области для национальной экономики. В то же время недвижимость выступает объектом деятельности в ряде самостоятельных отраслей, таких как сельское хозяйство, строительство, общая коммерческая деятельность по обеспечению функционирования рынка, жилищное хозяйство, финансы и кредит.
Таким образом, операции с недвижимостью, обладая известной самостоятельностью, одновременно выступают элементом многих экономических отношений, связанных с собственностью, государственным регулированием различных сфер экономики и общества.
Недвижимость как товар. Купля-продажи недвижимости — это не просто купля-продажа товаров длительного пользования, но движение капитала, т. е. стоимости, приносящей доход. Так, купленный дом, квартиру, земельный участок можно через некоторое время продать по более высокой цене или сдавать в аренду и получать от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит инвестору доходы в виде прибыли от работы предприятия.
Средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции.
Однако владение недвижимостью не только несет выгоду, но и связано с ограничениями, которые накладывает государство в целях защиты интересов других лиц и общества в целом. Например, в целях предотвращения спекулятивных сделок и концентрации недвижимости в руках крупных владельцев вводят запрет на продажу приобретенного земельного участка или смену производственной ориентации купленного предприятия в течение некоторого числа лет. Государство не выставляет препятствий к реализации недвижимости как товара, но от имени общества контролирует режим использования и порядок реализации.
Ликвидность недвижимости вообще ниже ликвидности других товаров в силу двух обстоятельств.
Во-первых, недвижимость — «штучный» товар, обладающий индивидуальными, а порой и уникальными характеристиками. Здания и сооружения, например, различаются использованным при их возведении материалом, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой и т. п. Даже типовые строения бывают несхожи ввиду местоположения, подъездных путей, социальной инфраструктуры, экологических особенностей, близости к центру города и т. д.
Во-вторых, объекты недвижимости стационарны, их нельзя перенести ближе к покупателю, в результате чего период реализации и издержки на нее, как у покупателя, так и у продавца, выше тех, что характерны для других рыночных товаров.
Особенности рынка недвижимости. Особенности недвижимого имущества как товара предопределяют специфику рынка недвижимости.
Индивидуальный и даже уникальный характер объектов недвижимости делает ее рынок рынком ограниченных ресурсов. Если мы возьмем, к примеру, жилье, то выяснится, что ограничено число зданий, расположенных в экологически чистых районах либо историческом центре, сооружений с высокими потребительскими свойствами или выразительным художественным стилем.
Ограничено не только предложение, но и спрос, поскольку недвижимость — товар не из дешевых.
Ограниченность предложения и спроса ведет к формированию практически индивидуальных цен.
В силу низкой ликвидности, недвижимости время между выставлением объекта на рынок и его продажей, или срок экспозиции, бывает довольно значительным. Например, для жилой недвижимости средний срок экспозиции в 1997 г. составлял 1,5-3 месяца, для нежилой — более 3 месяцев. Впрочем, время экспозиции зависит от потребительских свойств и цены (завышена она или нет).
Как уже отмечалось, при заключении сделок с недвижимостью и покупатель, и продавец несут довольно высокие издержки (их называют тран-сакционными).
Так, в Санкт-Петербурге при проведении сделок с жилой недвижимостью трансакционные издержки составляют до 10% от цены объекта, в странах с развитым рынком недвижимости — около 5-6%.
При совершении сделок с цежилой недвижимостью относительное значение трансакционных издержек ниже, так как часть их (причем значительную) относят на постоянные затраты, прямо не связанные с ценой индивидуального объекта. Однако ввиду высокой цены на нежилую недвижимость абсолютное значение этих издержек, безусловно, выше.
Из-за трансакционных издержек цена предложения существенно отличается от цены продажи. Последнюю завышают на величину комиссионных расходов, пошлин, налогов и иных издержек.
