Экономика строительства - Чистов Л.М.
ISBN 5-8046-0132-6
Скачать (прямая ссылка):
3. Недвижимость рассматривается применительно к странам с частной капиталистической формой собственности на средства производства с учетом интересов владельцев капитала; при этом игнорируются интересы трудовых коллективов и трудового населения страны, а также наличие других (некапиталистических) форм собственности (собственности трудовых коллективов, государственной коллективно-общественной трудовой формы собственности и т. д.). Не учитывается также преходящий (подтвержденный на практике) характер капитализма и складывающаяся тенденция его превращения в общество социальной защищенности с соответствующими формами собственности.
В связи с изложенным в «теории недвижимости» необоснованно не рассматриваются заслуживающие внимания способы распределения общей величины дохода от недвижимости исходя из принципа максимизации трудовых доходов при нормировании фонда развития потенциала «ОН» и дивидендов, выплачиваемых владельцам финансовых капиталов.
4. В «ТН» отсутствует обоснование возможности применения метода капитализации годового чистого дохода (чистой прибыли), получаемого от «ОН», при определении его («ОН») цены (текущей стоимости), а также экономического срока службы («срока окупаемости»). Это подтверждается тем, что не раскрыты сущность и назначение экономических категорий: «срок окупаемости» («экономический срок службы объекта недвижимости») и «коэффициент капитализации» («капитало-отдачи»). Дело в том, что «объект недвижимости» окупается (возмещается) в течение амортизационного периода (проектного срока службы «ОН») за счет амортизационных отчислений. Следовательно, чистый доход необходим не для окупаемости (возмещения «объекта недвижимости»), а для развития его («ОН») мощности путем модернизации, пополнения оборудования и т. д. При этом срок службы «объекта недвижимости», например предприятия, составляет практически, например, не 10 лет, соответствующих «сроку окупаемости (экономическому M ею дол огические и методические основы обоснования вложений
391
сроку службы)» при коэффициенте капитализации (капиталоотдаче) 0,1, а 20-60 и более лет.
5. В «ТН» отсутствует соответствующее обоснование необходимости дисконтирования чистого дохода, получаемого от «ОН» в последующие годы, в сравнении с ним (чистым доходом), поступающим в данном году. Это невозможно обосновать по следующим причинам.
Во-первых, при дисконтировании финансовые потоки чистого дохода занижаются в последующие годы в сравнении с натурально-вещественными потоками продукции, при реализации которой они (финансовые потоки) образуются. Таким образом финансовые потоки необоснованно отрываются от натурально-вещественных. Это является нарушением одного из основополагающих принципов логистики. Например, объектом недвижимости является автомобильный завод с годовым выпуском продукции в 1 млн автомобилей определенной модели. В первом году эксплуатации чистый доход (чистая прибыль) от каждого автомобиля составил (цены 1990 г.) 500 руб., а от общего выпуска продукции 500 млн руб. Через 20 лет на этом заводе объем выпускаемой продукции остается прежний, а дисконтированный чистый доход оказывается равным 80 млн руб., т. е. на уровне 16% от чистого дохода 1 -го года функционирования этого предприятия. Хотя реально и в 20-м году значение этого показателя (так же как и в 1 -м году ) составит не менее 500 млн руб. (в сопоставимых ценах).
Во-вторых, денежные средства (если они имеются у владельца «ОН»), не вложенные в будущем (в сравнении с данным) году в рассматриваемый «ОН», могут быть размещены на депозите банка или в другой «ОН» и приносить не меньшие ежегодные доходы до указанного (будущего) года, и таким образом разница в доходах от вложения средств в разные годы погашается.
В-третьих, лишних денег в годы, предшествующие году их вложения в данный «ОН», у его владельца может и не быть, так как они вложены, например, в другие «ОН».
В-четвертых, деньги (средства), вложенные в производство в настоящее время, должны не уменьшаться, а увеличиваться в будущем именно потому, что оно (производство) обеспечивает прирост продукции, соответствующий приросту используемой мощности предприятий и, следовательно, доходов, получаемых при ее (продукции) реализации.
При этом указанные средства, принимая форму вещественных оборотных средств, связываются в них на время, обусловленное технологией производства, не позволяющей изготовить продукцию мгновенно. Это значит, нельзя считать нормативное время связывания средств, на- 392
Глава 4/
пример, в незавершенном производстве таким, в течение которого их владелец несет потери, т. е. не получает проценты на капитал.
Прирост доходов реально возможен только за счет прироста производства.
Деньги, вложенные в производство в будущем периоде, нельзя приводить к настоящему времени именно потому, что в настоящее время они не участвуют в производстве и не обеспечивают прирост продукции и доходов.
6. В «ТН» не раскрывается основная причина применения в капиталистических странах метода дисконтирования чистого дохода, получаемого с помощью «ОН» за ряд будущих лет, при его («ОН») оценке.
дачи в туле