Экономика строительства - Чистов Л.М.
ISBN 5-8046-0132-6
Скачать (прямая ссылка):
Эта причина состоит в стремлении капиталистов — покупателей (приватизаторов — при приватизации государственных предприятий) «ОН» занизить будущую реальную величину чистого дохода путем его дисконтирования и таким образом с помощью, как правило, субъективных его коэффициентов уменьшить реальную стоимость этого объекта и получить (при покупке «ОН») возможность за меньшую сумму денежных средств купить большее количество «ОН». Изложенный в «ТН» механизм дисконтирования заложен и в методике осуществляемой в России приватизации государственных предприятий с указанной целью занижения реальной стоимости «ОН».
7. В «ТН» отсутствуют понятие и способ исчисления обоснованного обобщающего показателя эффективности как ресурсоотдачи при функционировании объекта недвижимости. Правда, в качестве этой характеристики, без раскрытия ее содержания и по другому поводу, используется коэффициент капитализации (коэффициент капиталоотдачи), исчисляемый путем деления годовой величины чистого дохода на текущую стоимость производственных фондов «ОН».
Не выявив подлинного содержания и назначения «коэффициента капитализации» как искаженной обобщающей характеристики эффективности использования объекта недвижимости, в «ТН» предпринята попытка в указанном качестве представить показатель текущей стоимости этого объекта. Это подтверждается тем, что в соответствии с «ТН» рекомендуется считать критерием наиболее эффективного использования «ОН» экстремальное («наивысшее») значение показателя текущей стоимости «ОН».
Однако такого рода рекомендация противоречит обоснованному обобщающему показателю эффективности функционирования «ОН» — ресурсоотдаче [21], используемому в соответствии с «ТН» по другомуM ею дол огические и методические основы обоснования вложений
393
назначению, а именно в качестве коэффициента капиталоотдачи (коэффициента капитализации).
Это можно подтвердить тем, что при заданной величине чистого годового дохода (чистой прибыли) максимуму текущей стоимости «ОН» соответствует минимальная эффективность его («ОН») функционирования, и наоборот. Например, в соответствии с рекомендуемой «ТН» формулой капитализации заданной величины годового чистого дохода с целью исчисления текущей стоимости «ОН» максимальное значение этого показателя окажется при минимальной капиталоотдаче, выражаемой через коэффициент капитализации (коэффициент эффективности капвложений), и наоборот.
Тот же вывод получается, если в указанном примере сопоставить экстремальные (максимально возможные) значения текущей стоимости объекта недвижимости и обоснованного показателя эффективности — ресурсоотдачи. То есть максимальному значению текущей стоимости «ОН» оказывается, как правило, соответствует минимум ресурсоотдачи, и наоборот.
Изложенное несоответствие может быть частично устранено лишь в тех исключительных случаях, когда с помощью коэффициента капиталоотдачи резко искажается значение ресурсоотдачи. Такого рода случаи возможны из-за того, что в числителе частного (от деления), отражающего способ исчисления коэффициента капиталоотдачи, вместо общего результата функционирования «ОН» — годового объема собственной продукции имеет место заниженная его величина в виде годового чистого дохода (чистой прибыли), а в знаменателе — вместо среднегодовой стоимости совокупности применяемых ресурсов (основных фондов, вещественных оборотных средств, контингента работников) в составе «ОН» — текущая стоимость его основных фондов, включая стоимость соответствующего участка земли.
Из-за недостаточного понимания авторами «ТН» сущности коэффициента капиталоотдачи как обобщающей характеристики (правда, в искаженном виде) эффективности функционирования «ОН» они (авторы «ТН») пытаются, как правило, завышать его (коэффициент капиталоотдачи) при исчислении текущей стоимости «ОН», и особенно текущей стоимости участков земли. Из-за этого значения показателя текущей стоимости «ОН» необоснованно оказываются заниженными. А что касается участков земли как «ОН», то, завышая значение коэффициента капитализации как бы оправдывается недопустимое занижение их стоимости, как предпосылка для обоснования возможности купли-продажи этих участков. Последняя же (купля-394
Глава 4/
продажа) в соответствии с изложенным выше (п. 1) недопустима и следовательно, противозаконна.
8. В соответствии с «ТН» необоснованно подменяются понятия «физический износ» и «моральный износ» как соответствующие процессы их последствиями. Причем рекомендуются искаженные способы исчисления последствий этих видов износа. Особенно искажается способ исчисления последствий морального износа II формы из-за отсутствия понимания его сущности как обесценения данного объекта основных фондов из-за появления одинакового по назначению их объекта, превосходящего первый (данный объект) по эффективности функционирования. Изложенное понимание этого вида износа позволяет установить и соответствующий способ исчисления его (износа) последствий (см. раздел 7.7).
9. В «ТН» отсутствует обоснованное истолкование сущности и способа исчисления проектного и фактического экономического сроков службы «ОН».