Нотариальная практика: Ответы на вопросы - Зайцева Т.И.
ISBN: 978-5-466-00352-9
Скачать (прямая ссылка):
- предмет продажи (мены);
- адрес нахождения отчуждаемой комнаты;
- цена, по которой она продается, либо наименование конкретного имущества, на которое она обменивается;
- при продаже комнаты с рассрочкой (отсрочкой) уплаты покупной цены - сроки этой уплаты;
- иные условия сделки, которые стороны определили для себя как существенные.
В заявлении следует также определить срок ответа на него. Если собственники остальных комнат в коммунальной квартире не приобретут отчуждаемую комнату в течение месяца со дня получения извещения, собственник вправе произвести отчуждение своей комнаты любому лицу.
Подобное правило согласно п. 5 ст. 250 ГК РФ применяется и при заключении договора мены доли комнаты в коммунальной квартире на какое-либо иное имущество или имущественное право. При этом в извещении, направляемом другим собственникам, лицом, отчуждающим принадлежащую ему комнату, должно быть названо конкретное имущество, являющееся по договору эквивалентом отчуждаемой комнаты.
Факт отказа иных собственников комнат в коммунальной квартире от приобретения отчуждаемой комнаты либо подтверждение того, что собственник, отчуждающий свою комнату, известил о продаже (мене) и цене договора других собственников, могут быть отражены в тексте договора об отчуждении комнаты в коммунальной квартире.
В ходе продажи или мены назначенная собственником цена и другие условия договора могут измениться. Об этих изменениях должны быть извещены собственники других комнат в коммунальной квартире, могущие претендовать на преимущественную покупку. В случае продажи комнаты по более высокой цене, чем первоначальная, но на тех же условиях не требуется представления доказательств вторичного извещения собственников иных комнат. Если цена отчуждаемой комнаты уменьшилась, то заявление об отказе от реализации преимущественного права приобретения комнаты собственники должны представить вторично. В условиях растущей инфляции вторичное извещение собственников об условиях, на которых совершается сделка, требуется и в том случае, если цена отчуждаемой комнаты в ходе продажи осталась прежней, однако прошло достаточно продолжительное время после их первичного извещения. Вторичное извещение требуется и в тех случаях, когда цена отчуждаемой собственником комнаты не изменилась, а возможно, даже и увеличилась, однако собственник согласился на условие уплаты ему продажной стоимости доли в рассрочку либо с отсрочкой платежа.
Если комната в коммунальной квартире продается одному из собственников других комнат, то представления собственником, отчуждающим свою комнату, доказательств извещения остальных собственников о продаже комнаты не требуется. Право выбора приобретателя из числа иных собственников принадлежит самому продавцу. Такое же правило действует в случаях, если приобрести отчуждаемую комнату изъявили желание несколько других собственников: продавец вправе избрать покупателя из их числа по собственному усмотрению. Данное толкование основывается на норме ГК РФ, предусматривающей преимущественное право покупки доли в праве общей собственности остальных участников общей собственности: п. 1 ст. 250 ГК РФ закрепляет это право при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу.
При нарушении права преимущественной покупки сособственников лицом, которое произвело отчуждение принадлежащей ему доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, любой из этих сособственников вправе требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей приобретателя доли в праве общей собственности на имущество. В этом случае судом решается вопрос не о признании сделки недействительной полностью или в части, а лишь о переводе соответствующих прав и обязанностей по договору (необходимости уплаты покупной цены для сособственника, желающего приобрести долю, а также выполнения прочих условий заключенной сделки). В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в
119
течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.
Согласно ст. 59 ЖК РФ освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.
При отсутствии в коммунальной квартире подобных граждан освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
