Нотариальная практика: Ответы на вопросы - Зайцева Т.И.
ISBN: 978-5-466-00352-9
Скачать (прямая ссылка):
8. СОВЕРШЕНИЕ ПРОЧИХ НОТАРИАЛЬНЫХ ДЕЙСТВИЙ
8.1. В обеспечение кредитного договора между банком и неким обществом с ограниченной ответственностью заключен договор залога (ипотеки). Необходимо ли оформление нового договора ипотеки при условии предоставления этим же банком этому же обществу с ограниченной ответственностью нового кредита при неисполненном первом обязательстве, либо обеспечить новое обязательство возможно путем дополнительного соглашения об изменении условий первого договора ипотеки?
Термин "договор" имеет несколько значений:
1) договор-сделка (договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей - п. 1 ст. 420 ГК РФ);
2) договор-документ - это материальный объект, содержащий условия договора-соглашения (например, договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, - п. 2 ст. 434 ГК РФ);
3) договор - это правоотношение (обязательство), порожденное договором-соглашением. Под дополнительным соглашением понимается:
- действие (соглашение) участников уже существующего договора об изменении (дополнении) условий договора-соглашения, об изменении (дополнении) прав и обязанностей участников правоотношения;
- документ, содержащий условия об изменении (дополнении) договора-соглашения.
Таким образом, дополнительное соглашение к договору - это тоже договор-соглашение, поскольку оно отвечает признакам договора, указанным в ст. 420 ГК РФ, следовательно, оно является сделкой и на него распространяются общие правила о заключении договоров.
Существенные условия договора об ипотеке определены ст. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)":
- в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
- предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием;
- в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя;
- если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды;
- оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем. Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества;
165
- обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения;
- если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры;
- если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.
При отсутствии в договоре ипотеки перечисленных условий он считается незаключенным.
Нет сомнений, что договором о залоге можно обеспечить как одно основное обязательство, так и их совокупность. При этом существенными условиями договора о залоге будут вышеназванные условия в отношении каждого из обеспечиваемых обязательств.
При недействительности одного из обеспечиваемых обязательств право залога как способ обеспечения данного обязательства прекращается. Но сохраняется залог как обеспечительная мера других основных обязательств.
Если договором о залоге обеспечивается одно обязательство, а затем дополнительным соглашением к этому договору его действие распространяется на другое обязательство, то договоров-соглашений все равно получается два: наряду с первым договором об ипотеке появляется дополнительное соглашение к нему, также носящее характер договора.
