Предпринимательство - Муравьев А.И.
ISBN 5-8114-0344-5
Скачать (прямая ссылка):
Такое разделение функций, как нам представляется, вызвано тем, что управление коммерческой недвижимостью в меньшей мере подвержено воздействию специфически российских факторов: неплатежеспособности нанимателя или собственника квартиры (она скорее правило, чем исключение); диктата монополий, поставляющих тепло, электроэнергию, воду и пр.; противоречивости законодательства, не позволяющего эффективно бороться с неплатежами и т. д. Российские фирмы лучше знакомы с этими проблемами, хотя и для них освоение новой сферы деятельности оборачивается значительными трудностями.
Практически никто не рискует пока широко участвовать в управлении уже возникающими кондоминиумами и тем более жилыми зданиями, находящимися в муниципальной собственности. Как правило, девелоперы принимают в управление здания, которые сами создали. В этом случае фирме заранее известен контингент проживающих, который ею же и сформирован в процессе привлечения дольщиков или продажи квартир, а значит, заранее известна и его платежеспособность. Участие в строительстве помогает деве-лоперу предугадать проблемы, которые могут возникнуть при эксплуатации, и лучше с ними справляться. Впрочем, и' в этих условиях принятие в управление застройщиком возведенного здания — это редкость.
Тем не менее эксплуатация недвижимости начинает все больше и больше привлекать внимание отечественных фирм, работающих на рынке недвижимости, тем более что посреднические операции и консультирование уже не обладают той рентабельностью, которую они демонстрировали ранее. И все же по сравнению с относительно развитой брокерской деятельностью и активно формирующимся девелопментом управление эксплуатацией недвижимости лишь делает первые шаги. Главной предпосылкой его развития должно стать создание конкурентных условий.
Радикальные изменения хозяйственного механизма и внедрение новых элементов управления в жилищно-коммунальном хозяйстве (ЖКХ), изыскание
УПРАВЛЕНИЕ ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ В РФ
Реформа управления эксплуатацией недвижимости. Порядок проведения конкурсов на право управления жилищным фондом
финансовых резервов для повышения надежности функционирования систем жизнеобеспечения изменили экономическую среду для формирования ценовой политики при производстве потенциально конкурентных работ (услуг).
Этому способствовал и ряд законодательных актов, заложивших основу конкурсного отбора предприятий различных форм собственности для выполнения работ по содержанию и ремонту жилищного фонда:
— Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» № 4218-1 от 24 декабря 1992 г., который (ст. 24) предусматривает развитие конкуренции в строительстве, реконструкций, содержании и ремонте жилищного фонда;
— Указ Президента РФ «О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов» № 432 от 29 марта 1996 г.
Формирование конкурентной среды в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг необходимо не только для защиты прав потребителей услуг ЖКХ от необоснованно высоких тарифов, назначаемых производителями, но и повышения уровня обслуживания.
Предприятиям-монополистам нет резона искать пути снижения себестоимости, которые делали бы оказываемые ими услуги конкурентоспособными. В результате сегодня и бюджет, и население несут бремя неоправданно высоких расходов на оплату этих услуг, а в будущем этот гнет целиком ляжет на россиян.
Основным условием перехода от монополизма к развитому рынку услуг ЖКХ, как в сфере эксплуатации, так и в сфере управления жилищным фондом, является создание множества продавцов этих услуг, действующих независимо друг от друга. При этом необходимо иметь в виду, что наличие в городе не одной, а нескольких ремонтно-эксплуатациоиных организаций еще не означает отсутствия монополии, так как за каждой из этих организаций закреплен определенный участок, в границах которого она является единственным продавцом соответствующей услуги.
Темпы создания конкурентной среды в регионе в основном определяются политикой муниципалитета, самого крупного собственника жилищного фонда, который должен защищать как свои интересы, так и интересы населения, потребляющего услуги ЖКХ.
Опыт показывает, что создание конкурентной среды в жилищной подотрасли зависит от эффективного разделения функций между собственниками жилищного фонда (или организациями, уполномоченными выступать от лица собственника), управляющими компаниями и жилищными ремонтно-эксплу-атационными организациями.
От лица собственников государственного жилищного фонда на практике выступают специализированные подразделения или структуры органов государственной власти (комитеты по управлению государственным имуществом, департаменты жилищно-коммунального хозяйства и т. п.), а также службы заказчика (управляющие компании), которым передается в управление жилищный фонд [98].
В 1997 г. процесс разделения функций на функции заказчика и эксплуатационные приобрел более последовательный и целенаправленный характер. Разработанные и разосланные ранее Положение о службе заказчика, циркулярные письма, разъясняющие основные задачи службы заказчика и условия ее работы, обеспечили необходимый баланс интересов и благоприятную социально-психологическую среду для реформирования структуры управления. *
