Предпринимательство - Муравьев А.И.
ISBN 5-8114-0344-5
Скачать (прямая ссылка):
Процедура расчета состоит из пяти стадий:
1) определение стоимости возведения нового аналогичного объекта (восстановительной стоимости);
2) оценка физического и морального износа объекта;
3) уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения реальной стоимости объекта;
4) расчет стоимости земельного участка;
5) суммирование реальной стоимости здания и стоимости земли.
При использовании метода прямого сравнительного анализа продаж сначала собирают данные о рынке недвижимости, сходной с оцениваемой. Затем цены на объекты-аналоги корректируют с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Этот метод также включает несколько стадий:
1) сбор информации о совершенных сделках, котировках, предложениях о продаже аналогичных объектов недвижимости;
2) оценка достоверности информации, получение подтверждения того, что совершенные сделки производились в свободных рыночных условиях (не было, к примеру, спешной распродажи перед отъездом за границу и т. п.);
3) подбор подходящих единиц (квадратные или кубические метры и т. д.) и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы;
4) сравнение оцениваемого объекта с аналогами, проданными или продаваемыми на рынке, по отдельным элементам и корректировка цены объекта;
5) установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю или группе показателей.
Метод капитализации дохода основывается на принципе ожидания. Исходят из того, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость
в целях получения в будущем доходов или выгод. Стоимость объекта определяют как его способность в будущем приносить доход.
Потенциальный доход, рассчитанный на основе рыночных ставок и тарифов для сравнимых объектов, сопоставляют с возможными потерями, которые прогнозируют с учетом динамики цен на недвижимость.
Определив издержки по эксплуатации недвижимости (на основе фактических затрат), вычисляют чистый доход, который пересчитывают затем в текущую стоимость объекта.
Как правило, используют все три метода, сводя три стоимостных оценки к одной.
Большую сложность представляет оценка земли, особенно в условиях неразвитости рынка. Земля, как всем ясно, не является продуктом труда, но покупается и продается. В классическом варианте цена земли — это капитализированная рента, т. е. рента, превращенная в капитал.
Пример. Если участок земли площадью 1 га дает арендную плату 100 тыс. руб., а норма ссудного процента составляет 5% (цифры условные), то цена данного участка земли будет равна 100 х 100 : 5 - 2000 тыс. руб. Это значит, что, продав участок земли за 2 млн руб. и пололшв их в банк, под 5%, бывший собственник земли будет получать те же 100 тыс. руб. в год.
В России, однако, нет развитого рынка земли и развитой аренды. Поэтому рассчитывать только на спрос и предложение не приходится. В проекте Закона «Основные положения о залоге недвижимого имущества — ипотеке» предусматривается, что оценка земельного участка не может быть установлена в закладной ниже его нормативной цены. А нормативная цена земли в соответствии со ст. 26 и 26 Закона от 11 октября 1991 г. № 1738-1 «О плате за землю» устанавливается местными органами власти субъекта федерации,
Сегодня только в Москве рекламируют себя свыше 900 фирм, связанных с куплей-продажей жилья. Работает биржа недвижимости, гильдия риэлтеров, союз оценщиков, банки, кредитующие под залог недвижимости, но все эти структуры разобщены, и цены на недвижимость не определяются реальным соотношением спроса и предложения.
Подводя итог сказанному, можно заключить, что потенциал ипотеки в России поистине огромен.
1. Какие причины тормозят развитие девелопмента?
2. Назовите основные формы долевого участия.
3. Каковы правила эмиссии жилищных займов?
4. Какими правами обладает владелец жилищного сертификата?
5. Охарактеризуйте основные методы оценки недвижимости.
КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ И ЗАДАНИЯ
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА
Жилищный сертификат Строительный кредит Фьючерсная продажа жилья Метод прямого и сравнительного
Земельный кредит
Кредит на приобретение жилья
Метод калькуляции
Метод капитализации дохода
анализа продаж Капитализированная рента
44.1. РЕФОРМА УПРАВЛЕНИЯ ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Наиболее огосударствленной из основных сфер деятельности на рынке недвижимости остается дока управление эксплуатацией недвижимости. Так, в Санкт-Петербурге в этой сфере работают лишь единичные частные предприятия. Как правило, в качестве управляющих выступают фирмы, выполняющие девелоперские функции на стадии строительства или реконструкции объекта и принимающие его в управление по завершении работ.
Здесь наблюдается такое же распределение ролей между иностранными и российскими компаниями, что и в девелопменте: иностранные компании ориентированы на многофункциональные здания, бизнес-центры и куда реже берутся управлять жилыми зданиями; российские фирмы, напротив, в большей мере специализируются на управлении жилыми комплексами.
