Предпринимательство - Муравьев А.И.
ISBN 5-8114-0344-5
Скачать (прямая ссылка):
Первоначально предполагалось выкупить у банков — участников ипотечной программы порядка 2000 кредитов на приобретение жителями Петербурга 2000 новых квартир общей площадью не менее' 100 тыс. кв. м на общую сумму 30 млн, дол. Однако кризис существенно откорректировал данные цифры. Если июле-августе 1998 г. потенциальный спрос на жилищные ипотечные кредиты оценивался в Санкт-Петербурге в 40 млн. дол. при выделении кредита на 3-5 лет под 20% годовых, то в конце 1998 г. он упал до 10-15 млн. дол. Специалисты банков — участников ипотечной программы пришли к заключению, что реальный общий совокупный спрос по трем кредитным структурам составит не более 3-4 млн. дол.
Законодательным собранием Санкт-Петербурга 13 января 1999 г. в целом принят закон «О развитии ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге», призванный служить развитию в городе ипотечного кредитования и социальной поддержке петербуржцев.
В соответствии с законом в Санкт-Петербурге в установленном порядке будет утверждаться целевая программа, предусматривающая:
— предоставление жилищных субсидий на оплату первого взноса при ипотечном кредитовании гражданам, состоящим на учете и нуждающимся в улучшении жилищных условий;
— предоставление под ипотечные кредиты поручительств города отдельным категориям заемщиков.
Закон также устанавливает гарантии социальной защиты при ипотечном жилищном кредитовании. В частности, при выселении залогодателя и членов его семьи из жилых помещений, приобретенных на условиях ипотечного кредитования, администрация Санкт-Петербурга предоставляет выселяемым жилье в домах временного проживания на условиях, предусмотренных городским законом о домах временного проживания.
Заслуживает внимания система целевого инвестирования «Комбиинвест», реализуемая в Москве корпорацией «Жилищная инициатива» при участии / ряда банков и префектур [8], Эта система была задумана не столько для обслуживания клиентов-заемщиков, сколько для того, чтобы крупные девелоперские корпорации могли перераспределять деньги в инвестирование жилищного строительства на благоприятных для клиента условиях.
Базовая модель, «Комбиинвест» объединяет три ключевые и взаимосвязанные подсистемы, а именно:
— безынфляционное накопление средств;
— целевое инвестирование;
— кредитование.
Для клиента, избравшего систему «Комбиинвест» в качестве инструмента улучшения своих жилищных условий, это выливается в общем случае в три основных этапа:
— накопительный;
— инвестиционный;
— кредитования и расчетов по кредиту.
Соответственно этапу меняется статус клиента по схеме «накопитель -> -> инвестор -> заемщик».
Принципиальным отличием системы «Комбиинвест» от всех зарубежных систем ипотечного кредитования является то, что в ней сберегательный и кредитный сервис не обособлены, как в банковской практике, а взаимосвязаны с инвестированием. В определенной мере это продиктовано не только интересами инвестиционно-строительной корпорации как инициатора функционирования системы, но и спецификой менталитета российских граждан, которые в подавляющей массе пока предпочитают гарантии в получении конкретной квартиры, нежели гарантии банка в получении процентов на вклады.
Модель «Комбиинвест» предполагает использование максимально широкого набора средств, в комплексе позволяющих обеспечить инвестирование домов-новостроек и предоставления в них квартир участникам процесса инвестирования.
Рассмотрим потенциальный набор средств, которым может воспользоваться каждый гражданин в процессе улучшения жилищных условий.
Первым из обязательных источников инвестирования нового жилья для конкретного гражданина является его личный целевой вклад. Размер этого вклада является фиксированной (в СКВ) величиной, определяемой по разнице
между расчетной и инвестиционной стоимостью квартиры, на которую претендует гражданин, и расчетным размером субсидий, если таковые положены ему по закону. При этом под инвестиционной стоимостью понимают совокупность затрат на оплату предпроектных и строительно-монтажных работ и услуг генерального менеджера программы. Допускается включение в инвестиционную цену оплаты процентов за использование ограниченных сумм кредитных средств, привлекаемых при необходимости для инвестирования.
Индивидуальные договоры с участниками разрешают вносить личные целевые вклады как единовременно, так и в ходе всех трех основных этапов. Данные средства вносят на расчетный счет генерального менеджера (ответственного исполнителя) программы или уполномоченного им банка. При каждом платеже фиксируют рублевый и валютный эквивалент целевого взноса и количество оплаченных им квадратных метров жилья.
Средства локальных инвесторов и служат главным источником финансирования строительства объектов и основой системы жилстройсбережений граждан.
Вместе с тем программа предусматривает, что право на квартиру в конкретном доме-новостройке у каждого локального инвестора возникает только при условии оплаты на накопительном этапе не менее 50% расчетного совокупного личного вклада. Таким образом, первыми должны получать квартиры те, кто раньше других оплатит минимальный взнос и в ходе инвестиционного этапа доплатит еще не менее 20% от расчетного личного вклада или внесет его полностью на любом из этих этапов.
