Предпринимательство - Муравьев А.И.
ISBN 5-8114-0344-5
Скачать (прямая ссылка):
Решение о предоставлении строительного кредита банк принимает на основе кредитной заявки заемщика.
Кредитная заявка включает прежде всего заявление о выдаче ссуды, в котором указывают цель, срок использования кредита и форму его обеспечения.
Кроме того, юридические лица представляют:
— учредительные и регистрационные документы;
— бухгалтерский баланс предприятия;
— график поступления доходов и обязательных платежей;
— документы, подтверждающие наличие обеспечения ссуды;
— технико-экономическое обоснование использования кредита и расчет предполагаемой окупаемости кредитуемых затрат;
— документы, подтверждающие права на участок застройки, и разрешение на строительство;
— проектно-сметную документацию, утвержденную в установленном порядке;
— копии договоров на проведение подрядных строительных работ.
Рассматривая заявку, банк проводит комплексный анализ кредитоспособности заемщика, его финансовой устойчивости, оценивает бюджет строительства (источники финансирования и предполагаемый характер использования построенного жилья — сдача в аренду, продажа), конъюнктуру рынка жилья в районе застройки.
До полного погашения долга и процентов по ссуде заемщик не имеет права без письменного согласия банка продать или переуступить имущественные права на недвижимое имущество третьему лицу.
Если ссуда, полученная на строительство или приобретение жилья, расходуется не по назначению, банк имеет право досрочно взыскать ее.
Действующие в настоящее время основы залогового законодательства не учитывают специфику ипотеки как самостоятельного вида кредитования. Во всем мире успешно функционирует как первичный, так и вторичный рынок ипотечных кредитов. В России же вторичная реализация закладных не может осуществляться в рамках действующего законодательства.
Хотя многие банки уже приступили к выдаче кредитов на покупку и строительство жилья, такая «полуипотека», предусматривающая короткие сроки возврата средств и высокие процентные ставки, а также множество дополнительных условий (накопление клиентом определенной суммы на счетах банка, прохождение им процедуры тщательного отбора претендентов, представление поручительства другого банка или страховой компании, высокая ликвидность объекта кредитования), доступна лишь 3-5% желающих улучшить условия проживания.
Собственные кредитные ресурсы банков явно недостаточны для крупномасштабного финансирования жилищной сферы, в связи с чем особый вес приобретает деятельность специализированной государственной структуры — Федерального агентства по ипотечному кредитованию, создание которого предусмотрено Указом Президента РФ № 2281 от 28 декабря 1993 г.
Постановлением Правительства РФ «Об агентстве по ипотечному кредитованию» № 1010 от 26 августа 1996 г. задача создания агентства переведена в практическую плоскость. Агентство может взять на себя следующие функции, принятые в мировой практике:
— разработка типовых ипотечных кредитов, которые агентство будет покупать у банков и иных кредитных организаций;
— выкуп у кредитных организаций ипотечных кредитов, выданных ими по согласованным с агентством стандартам;
— эмитирование собственных ценных бумаг, обеспеченных купленными ипотечными кредитами и государственными гарантиями, для размещения среди инвесторов.
Сколько-нибудь широкое развитие ипотеки, вне всякого сомнения, невозможно без государственной поддержки, которая, на наш взгляд, должна включать следующие меры:
— введение арендных отношений в сфере муниципального жилья;
— отказ от финансовой поддержки строительных организаций в пользу финансовой помощи мелким инвесторам (физическим лицам);
— отказ от прямых субсидий гражданам в пользу долгосрочного (на срок не менее 10 лет) кредитования под залог строящегося или приобретаемого жилья;
— разграничение ипотеки с выделением в отдельный объект правового регулирования ипотеки жилья как единственно реальной в настоящее время с точки зрения ликвидности недвижимости;
— государственная поддержка ипотечных банков, работающих по специальным нормативам, в виде льгот в части обязательного резервирования или возможности целевого использования резервов для выкупа ипотечных долговых обязательств, а также налоговых послаблений.
— проведение протекционистской налоговой политики по отношению к данным банкам и т. п.
Перечисленные меры позволят создать финансовую базу для ипотечного кредитования и повысить инвестиционную активность населения, которое будет иметь стимул для вложения своих финансовых и иных имущественных средств (например, старых квартир, находящихся в их собственности) в сферу жилищного строительства. Экспертные оценки показывают, что при выдачи ипотечных кредитов по ставкам, не превышающим 15% годовых в валютном исчислении, спрос населения на подобные кредиты был бы весьма высок, а доходность ценных бумаг, выпускаемых агентством на уровне 16-18%, вполне достаточна для привлечения инвесторов.
Северо-западный филиал федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, созданный в августе 1998 г. в Санкт-Петербурге, приступил к реализации пилотного проекта ипотечного кредитования в сотрудничестве с Промстройбанком, банком «Петровский» и банком «Санкт-Петербург». Предполагалось, что процентная ставка по кредитам составит около 15-18%. На первых порах будет выдано не более 10 кредитов по 10-20 тыс. дол. на срок от 5 до 10 лет под 15-20% годовых в валюте. (Между тем емкость рынка жилья Санкт-Петербурга эксперты оценивают более чем в 1 млрд дол.) Так или иначе, будет положено начало формированию первичного ипотечного рынка. В 1999 г. филиал планировал выкупить у банков до 1000 кредитов на общую сумму 10 млн дол., что соответствует 45-50 тыс. кв. м жилья.
