Предпринимательство - Муравьев А.И.
ISBN 5-8114-0344-5
Скачать (прямая ссылка):
— повышение доходности операций с недвижимостью и увеличение сроков ипотечного кредитования.
Прямое кредитование строительства банки осуществляют лишь в тех редких случаях, когда возводимые объекты отвечают следующим требованиям:
— законодательная база, регулирующая операции с данным видом недвижимости, достаточно разработана;
— возможен контроль за использованием кредитных ресурсов;
— заемщик располагает значительным объемом собственных финансовых ресурсов;
— коммерческая привлекательность объекта кредитования не вызывает сомнений.
Ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, превращения недвижимости в работающий капитал, помогающий населению получить жилье и землю, а кредиторам — гарантированный доход. Она могла бы стать важным фактором выведения российской экономики из кризиса и социальной стабилизации в стране. Однако для этого необходимы, как уже отмечалось, общее оздоровление экономики и активная поддержка ипотеки государством через налоговую политику, снижение обязательных резервов, хранимых ипотечными банками в Банке России.
Россия обладает богатыми традициями ипотечного кредитования. До 1917 г. в нашей стране функционировал 21 земельный банк. В ипотечных
банках было заложено 60% всей площади частного домовладения. И вот теперь снова возникли условия ддя создания ипотечных банков. Правовую основу для их организации составляют Законы «О собственности в РСФСР» и «О залоге». Сегодня в России действуют 20 ипотечных банков. Однако говорить о масштабном развертывании ипотечного кредита пока не приходится. Самые главные препятствия на пути его развития — это, во-первых, низкий и продолжающий падать уровень жизни подавляющей части населения и, во-вторых, огромный уровень инфляции
В разработанном в соответствии с Указом Президента РФ Положении о жилищных кредитах предусматрено предоставление юридическим и физическим лицам трех видов жилищных кредитов:
— краткосрочного или долгосрочного кредита на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельного кредита);
— краткосрочного кредита на строительство (реконструкцию) жилья (строительного кредита);
— долгосрочного кредита на приобретение жилья (кредита на приобретение жилья).
Кредитование жилищного строительства производится при условии отвода застройщику в установленном порядке земельного участка и наличия разрешения соответствующих органов на строительство жилья.
Заем выдают при соблюдении основных принципов кредитования: возвратности, срочности, платности, целевого использования и обеспеченности.
Для подтверждения целевого расходования кредита заемщик представляет документы об использовании ссуды на строительство или приобретении жилья.
Обеспечением кредита является залог заемщиком недвижимого имущества (включая сооружаемое или приобретаемое за счет кредита).
Для выдачи строительного кредита банк открывает кредитную линию. При этом ссуда выдается заемщику либо по частям, соответствующим стоимости законченных этапов строительно-монтажных работ, либо — по усмотрению банка — в порядке поэтапного авансирования денежных средств в соответствии с графиком строительства.
Сумма банковского кредита, как правило, не должна превышать 70% стоимости строительства или приобретения жилья. Остальные не менее 30% стоимости покрываются за счет собственных средств заемщика или средств, полученных в виде субсидии из бюджета или от предприятия.
Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке).
В кредитном договоре определяют: цель получения ссуды; срок и размеры кредита; порядок выдачи и погашения кредита; инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения); условия страхования ссуды; способ и форму проверки обеспеченности и целевого использования кредита; санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды; размеры и порядок уплаты штрафов; порядок расторжения договора; дополнительные условия по соглашению кредитора и заемщика»
Конкретные условия жилищного кредитования устанавливает банк по согласованию с заемщиком. В качестве инструмента кредитования используют переменную (плавающую) процентную ставку, индексирование суммы основного долга, отсрочку платежей заемщика.
В договоре о залоге (об ипотеке) устанавливают форму, размер и порядок залогового обеспечения кредита.
Предметом залога могут выступать:
— земельный участок под строительство, являющийся собственностью заемщика или другие права на этот участок;
— готовое жилье или незавершенное строительство;
— другие виды имущества и имущественных прав.
Гарантом {поручителем) погашения жилищного кредита юридическими лицами может стать банк, в котором открыт расчетный счет заемщика, либо другой банк, либо страховая компания, либо другие юридические лица. В роли поручителей за физических лиц выступают страховая компания или другие юридические лица, а также физические лица.
Заложенное имущество подлежит страхованию залогодателем от рисков утраты или повреждения.
