Предпринимательство - Муравьев А.И.
ISBN 5-8114-0344-5
Скачать (прямая ссылка):
Как известно, Закон РФ «Об инвестициях в Российской Федерации» гарантирует негосударственным инвесторам право частной собственности на жилье, строительство которого ими финансировалось. Поэтому долевое участие
в финансировании жилищного строительства по существу является формой предварительной покупки жилья, причем оно позволяет приобретать жилье по несколько более низкой цене и с поэтапной оплатой.
Соответственно для девелопера привлечение дольщиков (субинвесторов) равнозначно продаже жилья, и, естественно, большинстве случаев девелоперы стремятся продать свой товар с прибылью.
Важная роль, которую играет долевое участие на первичном рынке жилья, и высокий удельный вес дольщиков — физических лиц делают обеспечение прав субинвесторов одной из центральных проблем современного рынка недвижимости.
Документом, регламентирующим подобную схему финансирования жилищного строительства, является, как уже отмечалось в гл. 41, договор о долевом участии в строительстве, который должен быть заключен в письменной форме. Без письменного договора о долевом участии в строительстве нельзя оформить право собственности на жилую площадь.
В договоре обязательно должно быть записано, что объект строительства (реконструкции) на момент подписания договора никому не продан, не отчужден иным способом, не является предметом спора и не состоит под запрещением, а также должно быть указано, на каком основании фирма, привлекающая средства дольщиков, обладает правомочиями по инвестированию данного объекта и привлечению к инвестированию третьих лиц.
Стороны указанного договора именуют по-разному. Фирму, привлекающую денежные средства в жилищное строительство, в зависимости от конкретной ситуации называют заказчиком, или первоначальным инвестором, или инвестором, а лицо, вкладывающее средства, — дольщиком, или субдольщиком, или субинвестором.' Выбор того или иного наименования не ведет к ущемлению прав участника долевого строительства.
Первоначальный инвестор, как правило, принимает на себя обязательства осуществлять инвестирование строительства (реконструкции) объекта до полного его завершения за счет собственных и привлеченных средств, обеспечить окончание строительства к определенному сроку, а также в течение установленного срока с момента подписания акта приемки государственной приемочной комиссией передать дольщику (субинвестору) квартиры определенной площади.
В свою очередь, дольщик (субинвестор) обязуется принять участие в инвестировании строительства (реконструкции) объекта путем внесения денежных средств либо другим способом, определенным в договоре (например, путем поставки строительных материалов), в определенное время.
По договору долевого участия клиент должен ежеквартально или в иные определенные договором сроки оплачивать согласованную заранее часть общей площади квартиры. При этом после заключения договора он уплачивает первый долевой взнос, размер которого устанавливают в зависимости от готовности объекта на момент заключения договора. Оставшуюся часть стоимости разбивают на равномерные поквартальные платежи с таким расчетом, чтобы к окончанию строительства инвестор смог выплатить всю стоимость строительства квартиры. Каждый внесенный долевой взнос оплачивает определенное количество квадратных метров общей площади строящейся квартиры.
Стоимость одного квадратного метра при первоначальном долевом взносе согласуют на стадии заключения договора, в дальнейшем ее определяют исходя из фактической стоимости строительства на момент внесения очередного платежа. После завершения строительства застройщик производит заселение согласно заключенным долевым договорам, предоставляет инвестору документы, необходимые для оформления собственности на квартиру в организации государственной власти и передает здание в эксплуатацию.
Преимущества долевого строительства по сравнению с прямой покупкой жилья на первичном или вторичном рынке недвижимости состоят в следующем:
— оплату производят поэтапно;
— индексированию подлежит только остаточная стоимость строительства по договору;
— затраты на приобретение жилья при долевом участии, как правило, ниже рыночной стоимости готового жилья на 10-20%.
При привлечении средств дольщиков в зависимости от их потребностей, а главное, финансовых возможностей применяют несколько вариантов долевого участия.
Долевое участие с полной единовременной оплатой. По договору долевого участия за дольщиком закрепляют конкретную квартиру в строящемся доме. При этом в договоре обязательно указывают: метраж квартиры, ее местоположение и стоимость ее строительства на момент заключения договора.
Указанная стоимость должна быть внесена дольщиком в оговоренные сроки с момента подписания договора в полном объеме. Она является фиксированной и не подлежит дальнейшей индексации, связанной с инфляцией.
По окончании строительства производятся взаиморасчеты между дольщиком и застройщиком исходя из действительной площади передаваемой квартиры, после чего оплаченную квартиру оформляют в собственность дольщику.
Долевое участие с поэтапной оплатой. За дольщиком закрепляют конкретную квартиру в строящемся доме, устанавливая в договоре метраж, местоположение квартиры и график оплаты ее стоимости с учетом инфляции, а также возможностей и пожеланий дольщика.
