Научная литература
booksshare.net -> Добавить материал -> Экономика -> Муравьев А.И. -> "Предпринимательство" -> 296

Предпринимательство - Муравьев А.И.

Муравьев А.И., Игнатьев А.М., Крутик А.Б. Предпринимательство: Учебник — СПб.: Издательство «Лань», 2001. — 696 c.
ISBN 5-8114-0344-5
Скачать (прямая ссылка): murav_predpr.pdf
Предыдущая << 1 .. 290 291 292 293 294 295 < 296 > 297 298 299 300 301 302 .. 397 >> Следующая

Успех воплощения проекта во многом зависит от того, насколько предусмотрены договором отдельные детали, которые могут показаться мелочью, но очень важны на деле, например:
— необходимо добиваться как можно более значительной общей и полезной площади объекта;
— крупные проекты должны предусматривать наличие независимого отопления, теплоснабжения и подземного гаража; ,
— затраты на реализацию объекта (продажу или сдачу в аренду) должны составлять от 1 до 4% стоимости проекта (экономить на маркетинге себе дороже);
— не стоит медлить с облицовкой фасада — это сделает объект привлекательнее для потенциальных клиентов и ускорит продажи;
— нельзя пренебрегать устройством парковки (например, норма для бизнес-центров составляет одно место на каждые 50 чел.);
— надо предусмотреть необходимый уровень вентиляции и кондиционирования помещений.
И еще одно: предлагая клиенту базовый контракт, девелопер должен справедливые, в равной мере отвечающие интересам обеих сторон условия сделки. Это изначально расположит клиента и сделает переговоры с ним значительно более конструктивными.
С новыми для себя проблемами сталкиваются при перепрофилировании' в девелоперы и строительные фирмы. Им, как правило, не хватает умения определить, какое оптимальное применение можно найти объекту в зависимости от его местоположения, на какого потребителя нужно ориентироваться и каковы, следовательно, должны быть набор и уровень услуг, площади помещений. Камнем преткновения становится подготовка достоверного прогноза денежных доходов и расходов (в первую очередь клиентских поступлений), а это ведет зачастую к остановке строительства, срыву сроков сдачи объекта, уменьшению объемов продаж, штрафам за просрочку и другим неприятностям. Словом, возникает цепная реакция финансовых проблем.
Опыт показывает: основным барьером на пути успешного воплощения дивелоперских проектов чаще всего становятся просчеты в финансово-экономическом анализе и прогнозировании: занижение .затрат и сроков реализации проекта, слабый учет рыночной ситуации и ее перспектив.
Одной из важнейших задач девелопмента является аккумулирование средств для реализации проекта. Страны с развитыми рынками недвижимости накопили богатый опыт привлечения финансов для развития недвижимости из различных источников с использованием самых разнообразных механизмов. Примечательно, что механизмы эти обеспечивают не только максимизацию прибыли, но и сокращение рисков, максимальное использование возможностей, предоставляемых налоговым законодательством той или иной страны.

К. сожалению, не все схемы финансирования, принятые в индустриально развитых государствах, годятся для российской практики. На то есть немало причин, и причины эти хорошо известны:
— высокий уровень инфляции, который в странах с развитой рыночной экономикой расценивают как гиперинфляцию;
— отсутствие реальных денежных ресурсов у банков (основную часть банковских пассивов составляют средства на расчетных счетах предприятий и организаций и краткосрочные депозиты);
— низкий уровень доходов населения, не позволяющий ему выступать в качестве платежеспособного заемщика.
До недавнего времени основным инвестором в жилищном строительстве, безусловно, являлось государство, которое осуществляло свою собственную программу жилищного строительства за счет бюджетных средств. Ныне с возникновением рыночных отношений в сфере недвижимости и принятием ряда нормативных документов, регулирующих их, открылись новые возможности для привлечения внебюджетных источников финансирования жилищного строительства. Теперь в качестве инвесторов в жилищное строительство могут выступать:
— органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом или имущественными правами:
— граждане;
— предприятия и другие юридические лица;
— иностранные физические и юридические лица, целые государства и международные организации.
В .связи с переходом к финансированию развития недвижимости преимущественно за счет средств физических и юридических лиц разработка эффективных механизмов вовлечения их финансовых ресурсов в строительство и реконструкцию стала важнейшей целью для всех, кто занят в этой сфере.
В условиях кризисной и дефицитной экономики, какой является экономика России, основными формами привлечения финансовых ресурсов в развитие недвижимости стали следующие: ,
— долевое участие в различных вариантах (с полной единовременной оплатой, с оплатой по мере строительства объекта, с зачетом имеющегося жилья);
— выпуск ценных бумаг (корпоративных и муниципальных) для привлечения инвесторов и финансирования строительства;
— краткосрочное банковское кредитование; , — ипотечное кредитование.
Каждая из этих форм финансирования заслуживает отдельного рассмотрения, чему и будут посвящены следующие параграфы.
43.2. ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Самым распространенным источником финансирования является долевое участие, которое в РФ имеет место при реализации 90% проектов многоквартирных домов и 72% проектов коттеджной застройки. Сочетание финансирования из собственных источников фирмы-застройщика и долевого участия является, например, наиболее распространенной схемой в Санкт-Петербурге, причем основными дольщиками практически всегда являются физические лица. Так, согласно данным городского Бюро по регистрации прав на недвижимость в жилищной сфере в 1995 г. именно на их вложения приходилось 85% общего объема долевого финансирования.
Предыдущая << 1 .. 290 291 292 293 294 295 < 296 > 297 298 299 300 301 302 .. 397 >> Следующая

Реклама

c1c0fc952cf0704ad12d6af2ad3bf47e03017fed

Есть, чем поделиться? Отправьте
материал
нам
Авторские права © 2009 BooksShare.
Все права защищены.
Rambler's Top100

c1c0fc952cf0704ad12d6af2ad3bf47e03017fed