Предпринимательство - Муравьев А.И.
ISBN 5-8114-0344-5
Скачать (прямая ссылка):
Купля-продажа предприятий в целом предполагает передачу покупателю не только зданий и оборудования, но и прав и обязанностей продавца. Заключение договора купли-продажи предприятия требует от продавца совершения особых действий, не характерных для иных договоров купли-продажи. Необходимым условием для заключения договора является, в частности, составление и рассмотрение сторонами акта инвентаризации и бухгалтерского баланса, проведение независимого аудита, определение перечня всех обязательств, включаемых в состав предприятия.
Продажа предприятия во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой прав требований продавца покупателю, а с другой — переводом на него долгов, что, в свою очередь, требует согласия кредиторов. Поэтому предусмотрен!, I положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения
порядка. Так, после передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора (п. 4. ст. 562 ГК РФ).
При купле-продаже недвижимости необходимо учитывать механизм выбора способа сделки. Например, продажа имущественных комплексов предприятий может осуществляться следующими способами: закрытая подписка на акции; чековый аукцион; аукцион; коммерческий конкурс; закрытый тендер; инвестиционный тендер (открытые торги); инвестиционный конкурс (закрытые торги); неорганизованная сделка.
Основными способами совершения сделки купли-продажи являются аукционы, коммерческие и инвестиционные конкурсы. При выборе того или иного способа необходимо учитывать цели, которые преследует продавец-собственник, а также стратегию и тактику поведения покупателя.
Организация аукциона не требует больших затрат времени и усилий. На торгах присутствуют все потенциальные покупатели, благодаря чему удается продать объект недвижимости быстро и по максимальной цене. Обязательным условием аукциона является не только участие в торгах, но и внесение залога.
Если помимо высокой цены желательно добиться соблюдении местных или более широких интересов, надо проводить коммерческий конкурс. Все, кто желает принять в нем участие, должны отправить свои предложения средствами передачи информации руководству конкурса.
Инвестиционный конкурс помогает подобрать наиболее предприимчивого нового владельца и обеспечить вложение капитала в реконструкцию объекта, а потом, более всего подходит для продажи недвижимости предприятий-банкротов. Для него характерно назначение первоначальной цены, а также особых условий (гарантировать инвестиции, занятость и т. п.).
Аукцион больше подходит для продажи небольших предприятий, коммерческий конкурс — мелких и средних, а инвестиционный — крупных объектов и для продажи акций.
В договоре купли-продажи необходимо как можно более подробно идентифицировать предмет сделки (например, если речь идет о жилом помещении — местоположение, этажность, количество комнат, наличие удобств, телефона), а также указать цены. При отсутствии условия о цене недвижимости договор считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК).
Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю в момент государственной регистрации договора/Исполнение его сторонами до момента регистрации не влечет за собой перехода прав собственности, в том числе его бремени и риска к приобретателю (ст. 210, 211 ГК). При уклонении от регистрации одной из сторон возможно судебное решение по данному вопросу (п. 3 ст. 551 ГК).
Кроме того, необходимо оформить акт приема-передачи объекта недвижимости, удостоверяющего надлежащее исполнение обязательства продавцом недвижимости. Уклонение от подписания этого документа на условиях, установленных договором, влечет за собой судебное разбирательство по иску другой стороны, а также обязанность возмещения виновной стороной убытков (п. 1 ст. 556, ст. 310 ГК).
Продавец обязан предупредить покупателя обо всех правах третьих лиц на отчуждаемое имущество. Таким правом может быть, например, право проживания в данной квартире лица, не являющегося собственником.
Если продаваемое имущество имеет какие-либо существенные недостатки, то продавец должен сообщить об этих недостатках покупателю. Данное сообщение желательно зафиксировать в договоре или оформить отдельным
соглашением, например актом об осмотре квартиры. Это связано с тем, что при купле-продаже имущества с существенными недостатками (если эти недостатки не были оговорены в договоре) покупатель вправе потребовать расторжения договора, или уменьшения цены, или безвозмездного устранения недостатков (ст. 557 и ст. 475 ГК).
При заключении договора купли-продажи (мены) доли в общей долевой собственности (например, комнаты в коммунальной квартире) следует иметь в виду, что другие участники долевой собственности обладают преимущественным правом покупки продаваемой доли по цене продавца и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов (ст. 250 ГК РФ). Продавец обязан известить о намерении продать свою долю всех остальных участников долевой собственности. Извещение должно иметь письменную форму» в нем следует указать условия продажи и цену. Право продажи доли постороннему лицу возникает либо в случае отказа остальных участников долевой собственности, либо если в течение одного месяца с момента их извещения они не дают отказа, но и не приобретают данную долю в свою собственность. В случае если продавец продал свою долю в общей собственности без соблюдения вышеуказанных правил, другой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев с момента продажи требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
