Предпринимательство - Муравьев А.И.
ISBN 5-8114-0344-5
Скачать (прямая ссылка):
40.5. ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Российский рынок недвижимости находится в начальной стадии своего развития, отправной точкой которой можно считать принятие Верховным Советом РФ 3 июля 1991 г. Закона о приватизации государственных и муниципальных предприятий, где была зафиксирована необходимость оценки основного капитала в соответствии с представлениями о его предполагаемой доходности.
Указанное положение, однако, не было реализовано в дальнейшем Верховный Совет в июне 1992 г. своим решением установил, что оценка приватизируемого имущества должна производиться на основе балансовой стоимости по состоянию на 1 июля 1992 г., что привело к существенному занижению стоимости имущества.
Так, по оценкам экспертов, стоимость акций Газпрома, например, занижена в 14-17 тысяч раз по сравнению с рыночной [31, с. 17].
Характеризуя современное состояние отечественного рынка недвижимости, следует отметить, что завершается формирование первичного рынка и заявляет о себе новый подход к недвижимости, которую приобретают уже не для удовлетворения собственных потребностей (в жилье, помещениях под офис или склад и т. п.) и не для выгодной перепродажи, но в целях вложения финансов. Теперь недвижимость покупают ради получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банка, например дохода от сдачи недвижимости в аренду.
Направления и темпы развития рынка недвижимости непосредственно связаны с политической и экономической ситуацией в стране, правовой базой.
Современное российское законодательство при всем его несовершенстве создает достаточную основу для совершения с недвижимостью сделок купли-продажи, дарения, наследования, аренды, субаренды, внесения в уставные капиталы предприятий, передачи в залог и т. п. Правда, это главным образом относится к зданиям и сооружениям и в меньшей степени — к земле.
Развитие рынка недвижимости сдерживается отсутствием таких законов о земле, которые отвечали бы интересам реформирования экономики.
В настоящее время частная собственность на землю признается лишь для участков, предназначенных: 1) для индивидуального (жилищного) строительства; 2) для ведения крестьянского (фермерского), личного подсобного, садоводческого или дачного хозяйства, а также для приватизированных участков под предприятиями.
Особенно сложна ситуация с земельными участками в городах, где проживает три четверти населения РФ. В подавляющем большинстве случаев муниципальные власти не продают землю в собственность, а сдают на правах аренды, что тормозит развитие рыночных отношений.
Становление рынка недвижимости в России сдерживается отсутствием четкого ссудно-договорного права, законов об ипотеке и поземельных книгах, а также земельного кадастра.
Большинство сделок с недвижимостью в промышленно развитых страных происходит с привлечением заемного капитала (ипотечного кредита). В России же схема ипотечного кредитования в силу экономических причин и отсутствия юридического базиса работает пока недостаточно эффективно.
Есть основания констатировать переход от экстенсивной фазы развития рынка недвижимости к интенсивной стадии. Очевидно, что в ближайшее время не стоит ожидать такого бурного роста числа сделок, какой отмечался в первой половине 1990-х гг. Более того, в течение определенного периода число сделок может не только стабилизироваться, но и сократиться. Вполне вероятной представляется также стабилизация и даже некоторое снижение уровня цен, прежде всего на вторичном рынке.
Немаловажно, однако, что цены на элитное жилье не только не снизились, но и выросли, что свидетельствует о перспективности нового строительства жилья высокого качества.
Стабилизация числа сделок и цен на вторичном рынке жилья обусловлена прежде всего макроэкономическими факторами, главным образом — низкими доходами основной массы населения. Первоначальный бурный рост спроса, вызванный появлением в стране слоя лиц с высокими доходами, сейчас практически исчерпал себя. И это неудивительно: в Санкт-Петербурге, например, из 1,5 млн семей едва ли наберется более 150 тыс. семей, которые могут похвастаться такими доходами.
Сегодня внутри слоя состоятельных россиян происходит новая стратификация — выделение прослойки со сверхвысокими (для России) доходами. Этот процесс может породить спрос на элитное жилье в Москве, Санкт-Петербурге и других больших городах. Однако в абсолютном выражении потенциал этой прослойки весьма и весьма ограничен. В Санкт-Петербурге это сотни, в лучшем случае — тысячи семей [26].
В то же время отсутствие действительно высококачественного жилья, достоинства которого не ограничиваются высотой потолков, надежностью перекрытий и близостью к центру города, практически отсутствует, допустимо предположить, что проекты по созданию элитных жилых комплексов при точном выборе сегмента рынка будут востребованы (если авторы проектов не переоценят масштабы спроса и альтернативное предложение). Во всяком случае, именно на этом сегменте вторичный рынок вряд ли может составить серьезную конкуренцию первичному.
