Принципы экономикс - Мэнкью Н.Г.
ISBN 5-314-00161-6
Скачать (прямая ссылка):
СВОБОДНЫЕ ДОМА: НЕКОТОРЫЕ БОГАТЫЕ И ИЗВЕСТНЫЕ ЛЮДИ НЬЮ-ЙОРКА НАСЛАЖДАЮТСЯ ЖИЗНЬЮ ПОД ПРИКРЫТИЕМ ЗАКОНА О РЕНТЕ
Нью-Йорк — Лес Кац, 27-лстний студент, актер и привратник, вместе с двумя друзьями снимает небольшую квартиру-студию в Вест-Сайде Мапхэттена за $ 1200. Двое из них спят в отдельных спальнях, а третий — на матрасе в гостиной.
На Парк-авеню Пол Хэберман, частный инвестор, и его жена живут в квартире с двумя спальнями, солярием и двумя террасами. Квартира находится в элегантном здании на престижной улице и стоит по крайней мере $ 5000 в месяц, как утверждают специалисты но недвижимости. В соответствии с квитанциями об арендной плате, пара платит около $350 (мистер Хэберман отказался обсуждать эту сумму).
Причина неравенства — регулирование ренты муниципалитетом Нью-Йорка. Дефицит городского бюджета составляет $ 2,3 млрд -- самый крупный за последние 20 лет. В настоящее время, по различным оценкам, доходы городского бюджета, источником которых служат налоги на собственность, составляют около $ 100 млн, так как давление на рейту сдерживает приток денежных средств и, следовательно, оценочную стоимость сдающихся в аренду зданий. Критики также утверждают, что ограничения сдерживают строительство новых жилых домов и заставляют владельцев — и косвенно налогоплательщиков — субсидировать квартиросъемщиков, которым повезло получить квартиру, уровень ренты на которую регулируется.
В таких квартирах живут люди, уровень достатка которых, казалось бы, позволяет им сполна оплачивать жилье ~ актрисы Миа Фэрроу и Сисели Тисон; лидер демократов в Сенате Мэнфред Оренштейн.
Регулирование ренты в Нью-Йорке начиналось как крайняя мера, предпринятая в годы Второй мировой войны, чтобы гарантировать жилье хорошо получавшим в военное время временным работникам, которые не могли конкурировать с местными жителями из-за ограниченного числа квартир. После войны городские политики поддерживали регулирование ренты, заявляя, что пока уровень свободных квартир не достигнет 5 %, существует крайняя необходимость в регулировании. Сейчас этот уровень составляет 3,4 %...
Как квартиросъемщики находят жилье? Некоторые наследуют его. М. Фэрроу платит около $ 2900 в месяц за квартиру из десяти комнат в Централ Парк Вест — малую часть рыночной стоимости квартиры, в которой выросла актриса. Квартира послужила декорацией для одного из ее фильмов, «Ханна и ее сестры». Ее мать, Маурии О'Салли-вэн, тоже снимавшаяся в фильме Вуди Алена, заключила первый договор на аренду этой квартиры 40 лет назад.
Другие квартиросъемщики, живущие в квартирах с регулируемым размером ренты, такие как бывший мэр Нью-Йорка Дэвид Динкинс и окружной прокурор Манхэттена Роберт Моргеитау, были знакомы с владельцем, в их случае — с семьей Рудииов. «Ру-динам нравится предоставлять квартиры бывшим общественным деятелям», — говорит Барбара Файф, заместитель мэра, которая отвечала за реализацию жилищной политики при мэре Диикинсе, горячая сторонница регулирования ренты...
Некоторые квартиросъемщики вносят специальные платежи, известные как «ключевые деньги». Собственники домов предпочитают сдавать квартиры в аренду богатым, будучи уверены, что они будут вкладывать собственные средства в поддержание квартиры в хорошем состоянии. -«Мы арендовали недорогие квартиры для очень богатых людей, — говорит Брайан Эдварде, брокер Halstead Property Co., — для тех, кого владельцы предпочитают видеть живущими в своих домах Источник: «The Wall Street Journal*, March 21, 1994, p. A1.
ухудшается. Со стороны спроса уменьшение платежей побуждает людей искать собственное жилье (они не желают жить с родителями или делить квартиру с друзьями) и стимулирует приток переселенцев. Следовательно, в долгосрочном периоде и спрос и предложение более эластичны.
Положение на рынке жилья в долгосрочном периоде представлено графиком (б) на рис. 6.3. Контроль за рентой приводит к снижению ее размера до уровня ниже равновесного, объем предложения квартир значительно уменьшается, а объем спроса на квартиры существенно растет. В результате возникает крупный дефицит жилья.
В городах, в которых муниципалитеты осуществляют контроль за получаемой рентой, собственники жилья используют различные механизмы распределения квартир. Некоторые владельцы составляют списки очередников. Другие отдают предпочтение съемщикам без детей. Существует дискриминация по цвету кожи. Иногда квартиры распределяются среди тех, кто предлагает управляющим домами дополнительную плату («черным налом»). В этом случае взятки поднимают общую стоимость квартиры к уровню равновесной цены.
140
Часть 2. Спрос и предложение 1: как работает рынок
Вспомним один из Десяти принципов экономике (гл. 1): человек реагирует на стимулы. На свободных рынках владельцы домов содержат здания в чистоте, стремятся обеспечить их безопасность, так как на пользующиеся спросом квартиры молено установить более высокие цены. Напротив, когда контроль за рентой приводит к дефициту и спискам очередников, у владельцев исчезают стимулы заботиться о квартиросъемщиках. Почему владелец должен тратить свои деньги, чтобы поддерживать в хорошем состоянии собственность, если люди жаждут получить ее такой, какая она есть? В итоге арендаторы экономят деньги, но живут в жилье худшего качества.
