Экономические методы управления частным сектором - Хасан А.А.
Скачать (прямая ссылка):
Цуч = С х 100 (3.1)
Цуч - рыночная цена земельного участка (в леях за гектар),
Пр - прибыль от рационального использования 1 га земли (лей),
С - процентная ставка по банковским депозитам (%).
Учитывая сложившуюся в настоящее время величину процента по кратко- и среднесрочным банковским вкладам (12,5%), средняя для Центральной зоны Республики Молдова рыночная цена земельных участков сельскохозяйственного назначения равна:
Ц = 2814 х 100 = 22512 лей уч 12,5
Следует отметить, что полученная расчетным путем величина цены земли практически полностью соответствует нормативной цене земли, утвержденной действующим законодательством Республики Молдова [9].
98 В мировой практике ведущим методом оценки земельных участков, равно как и других объектов недвижимости, является среднестатистический метод, в основе которого лежит соотношение спроса и предложения земельных участков. Влияние факторов спроса и предложения на цену товара (услуги) общеизвестно и не может служить предметом настоящего исследования. Однако это утверждение было бы дискуссионным по отношению к анализу рынка земельных ресурсов в Молдове, который до сих пор остается малоизученным.
Следует отметить, что в результате завершения первого этапа реформирования земельных отношений в Республике Молдова, а именно этапа приватизации земли (2000 г.) повсеместно в сельской местности предложение земельных участков значительно превышает спрос на них. Имеется в виду спрос, обеспеченный платежеспособностью покупателя. Обусловлено это, в первую очередь, появлением огромного количества (свыше 1,2 миллионов) потенциальных продавцов, т.е. владельцев земельных участков, получивших их в частную собственность в результате приватизации. Другими причинами нарушения гармоничной пропорции между спросом и предложением земельных участков являются (i) наличие у каждого собственника как минимум 2-3, а во многих населенных пунктах 5-6 и даже более отдельно расположенных участков земли, а также (ii) фактически наложенный запрет на продажу земель сельскохозяйственного назначения иностранным инвесторам.
Согласно среднестатистическому методу рыночная стоимость предлагаемого к продаже земельного участка определяется как среднее арифметическое стоимостей всех земельных участков, ранее проданных на соответствующей территории (коммуне, районе, зоне). С целью достижения эффекта актуализации в качестве исходной базы данных используются только наиболее свежие (не более 5-6 мес.) сделки купли - продажи. В отдельных случаях допускается учет сделок купли-продажи, совершенных в течение последних 12 месяцев. Наряду с объективной (неискаженной) информацией об общей площади реализованных участков и реальной величине договорных цен для расчета рыночной цены земли по данному методу необходимы наличие определенного
99 количества сделок купли-продажи, а также соответствующая система сбора и обработки информации.
В условиях высокоразвитых земельных рынков, характерных для преобладающего большинства Европейских стран, многие из указанных функций исполняются частными, а также общественными институтами и организациями. В Республике Молдова эти задачи решают государственные структуры, в первую очередь Агентство по земельным отношениям и кадастру. Учитывая тот факт, что среднегодовое количество сделок купли-продажи земельных участков в Молдове относительно невелико и охватывает всего лишь 0,5% от общей площади сельскохозяйственных угодий, очень важно разработать эффективно действующие механизмы стимулирования процесса рыночного оборота земель. Предлагаемая методика преследует именно такую цель.
Однако, рынок земель сельскохозяйственного назначения в Республике Молдова пока не является устойчивым и динамично растущим. Об этом свидетельствуют показатели рыночного оборота данных земель за весь период его становления и развития (таблица 3.2.3.).
Таблица 3.2.3.
Тенденции развития рынка земельных ресурсов в Республике Молдова в
1999-2004 гг.*
Количество сделок купли- Площадь сельскохозяйс- Средневзвешенная цена купли-продажи земли
твенных земель, участвующих в сделках
продажи
Годы земель сельскохозяйственных назначен.ед. лей/га $ США/га
купли-продажи, га
1999 1933 963,0 - -
2000 9753 7339,21 3544 285,1
2001 24625 8538,44 2958 229,8
2002 10036 1615,66 3734 275,2
2003 45945 32394,0 4226 294,3
2004 (6 мес.) 3822 2191,0 4359 351,5
Рассчитано на базе данных Государственного агентства земельных отношений и кадастра.
100 Как следует из данных таблицы 3.2.1. относительно организованный характер рынок сельскохозяйственных угодий в Республике Молдова приобрел в 1999 г., когда впервые за годы реформы в сделки купли-продажи было вовлечено около 1000 га сельскохозяйственных угодий. Несмотря на это в настоящее время большая часть сделок купли-продажи не соответствуют мировым стандартом, для термина «рыночная сделка, рыночная цена и т.д.». Обычным является обоюдное стремление продавца и покупателя искусственно уменьшить цену сделки. В процессе реализации участка продавец не всегда имеет возможность получить доступ к объективной информации, доступ к адекватному маркетингу, несвободен он также в отношении выбора покупателя, зачастую находится под обременительным грузом различных обязательств. Подтверждением сказанному являются существенные колебания цен купли-продажи земель как во временном, так и в географическом аспектах.
